Репетиторские услуги и помощь студентам!
Помощь в написании студенческих учебных работ любого уровня сложности

Тема: Правовое регулирование ипотечного кредитования

Вид работы:

Дипломная (ВКР) по теме: Правовое регулирование ипотечного кредитования
Предмет:

Другое
Когда добавили:

21.03.2012 2:24:33
Тип файлов:

MS WORD
Проверка на вирусы:

Проверено - Антивирус Касперского

Другие экслюзивные материалы по теме

Полный текст:

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Роль ипотечного кредитования в экономике и его правовые основы

1.1. Система ипотечного кредитования

1.2. Правовое содержание ипотечных отношений

Глава 2. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования

2.1. Понятие ипотечного кредитования

2.2. Схемы ипотечного кредитования

2.3. Правовое регулирование отечественной системы ипотечного кредитования

Глава 3. Проблемы и перспективы развития ипотечной системы

3.1. Проблемы и пути совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования

3.2. Направления совершенствования механизма возвратности ипотечных кредитов

Заключение

Литература

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Одним из ключевых условий развития российской экономики является создание возможностей для широкого доступа населения к финансово-кредитным ресурсам. Рынок кредитования населения является неотъемлемой составляющей экономической стабильности, важнейшим фактором ускорения роста российской экономики, обеспечения растущего спроса населения на качественные банковские услуги. Развитие экономики, увеличение производства приводит к росту объема товаров, однако, несмотря на улучшение благосостояния населения, спрос на товары, все еще отстает от предложения. Кредитование населения позволяет ускорить процесс перехода на новый уровень развития внутреннего спроса, что хорошо видно на примере ряда стран Восточной Европы, где рост доходов вел к активизации спроса на недвижимость, автомобили и другие товары.

В то же время проблемы жилищного строительства и вопросы обеспечения жильем населения РФ приводят к увеличению спроса на ипотечные кредиты. Несмотря на увеличивающийся объем ипотечного кредитования, его масштабы пока еще недостаточны для решения Национального проекта «Доступное жилье». Многие банки оказываются не готовыми к столь серьезному кредитованию и вынуждены увеличивать его объемы за счет роста кредитного риска, что в свою очередь приводит к ухудшению устойчивости самих банков.

Первоначальные контуры рынка кредитования населения только складываются, идет создание, формирование и отладка его системы. Существует определенный задел для того, чтобы данный рынок начал нормально функционировать, но огромное количество вопросов требуют исследования и поиска оптимальных теоретико-методических и практических решений. В частности, это касается создания условий для активной ориентации кредитных учреждений на рынок кредитования населения, развития банковских продуктов и услуг данной финансово-кредитной сферы, формирования институтов информационного посредничества (кредитных брокеров и бюро кредитных историй), работающих на этом рынке, развития ресурсной базы организаций, связанных с кредитованием населения. Это и обуславливает актуальность темы данного исследования и важность ее для активизации отечественного рынка кредитования населения.

Надежность ипотеки и удобство её использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее регулирования в законодательстве.

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для заемщиков.

Начавшийся в 2006 года ипотечный кризис в США, последствия которого ощущаются до сих пор, показал, насколько важным является правильное формирование рынка ипотечного кредитования с помощью соответствующего правового регулирования указанной сферы. Проблемы ипотечного рынка привели не только к кризису банковской системы США, но и к кризису ликвидности. Мировая практика наглядно продемонстрировала последствия ипотечной «лихорадки», которая существует сейчас и в России. Предвидеть и избежать подобных кризисов - цель государственного регулирования экономики России. И в становлении ипотечного рынка важную роль должно сыграть его надлежащее правовое регулирование.

В связи со стремительным развитием ипотечного кредитования в Российской Федерации в последние годы многие авторы посвящают свои работы указанной тематике. Однако, несмотря на значительное число научных работ, посвященных данной проблематике, вопросам повышения эффективности правового регулирования ипотечных отношений, тема остается недостаточно разработанной. Содержание значительной части исследований современных авторов представляют собой в большей мере комментарии действующего законодательства, разработка вопросов социально-экономического характера либо исследования ретроспективы становления института ипотеки в России.

Уменьшение числа финансово-кредитных организаций, предоставляющих ипотечные займы, не снизило спрос на ипотечные продукты, при этом лидеры рынка банковских услуг продолжают увеличивать объемы кредитования и присутствие в регионах. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и определяет функционирование рынка жилья.

Несмотря на ужесточение требований Агентства по ипотечному жилищному кредитованию к банкам и заемщикам на рынке отмечается расширение спроса со стороны населения, активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Возрастающая востребованность и недостаточная разработанность прикладного и теоретического инструментария вопросов организационного механизма ипотечного кредитования обусловили выбор темы исследования.

Степень разработанности темы исследования. Институт ипотеки формировался и развивался в отечественной правовой науке в течение многих лет. Вопросы ипотеки исследовались в трудах известных русских цивилистов дореволюционного периода и советскими учеными-правоведами. В советское время большинство исследований строились с учетом того, что подавляющая часть объектов недвижимости являлись общенародной социалистической собственностью.

В виду особой актуальности проблем ипотеки в Российской Федерации вопросам правового регулирования ипотеки в последние годы в юридической литературе также посвящен ряд работ. Тема ипотечного кредитования стала привлекать к себе повышенный интерес юристов с момента начала возрождения в России многоукладной рыночной экономики и вовлечения в гражданский оборот наряду с жилыми домами объектов недвижимого имущества производственного назначения. Однако в настоящее время существует потребность в научных исследованиях и детальном анализе появившегося в России опыта и практики применения новейшего законодательства об ипотечном кредитовании.

Многоаспектная проблема развития ипотечного кредитования как целостного механизма обеспечения граждан доступным жильем исследовалась как отечественными, так и зарубежными правоведами, социологами, экономистами. Результаты анализа социальной и жилищной политики, отражены в трудах зарубежных ученых-экономистов Беккера Г.С., Гелбрейта Дж., Стиглица Дж., Фридмана М., Модильяни Фр.

Проблемам развития системы ипотечного кредитования посвящены работы Андреевой Л.Ю., Бурякова Г.А., Высокова В.В., Игониной Л.Л., Исаева Н.И., Калтырина А.В., Свиридова О.Ю., Федотовой М.А.

Вопросы, связанные с реформированием и трансформацией жилищного строительства исследовались в трудах Бандорина Л.Е., Глазьева С.Ю., Григорьева В.В., Денисова Н.А., Костецкого Н.Ф.

Несмотря на многообразие подходов к решению проблемы жилищной обеспеченности, до настоящего времени исследования охватывают не все аспекты этой проблемы. Научное обоснование рациональных путей реализации механизма ипотечного кредитования в России в условиях развития регулируемого государством рынка жилья разработано лишь фрагментарно. Данное обстоятельство в сочетании с актуальностью темы обусловило выбор темы, формулировку цели и задач исследования.

Объект исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в связи с использованием института ипотеки.

Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, вопросы совершенствования нормативно-правовой базы, регулирующей ипотеку, а также практика ее применения.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является комплексный анализ теоретических и практических вопросов правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации в современных условиях.

Для достижения цели исследования ставились следующие задачи.

1. Развить научное исследование проблем дальнейшего совершенствования правового регулирования ипотеки (залога недвижимости).

2. Обобщить теоретические, экономические и правовые основы ипотеки, включая анализ действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования.

3. Проанализировать результаты практических решений наиболее актуальных вопросов ипотечного жилищного кредитования через призму сложившегося международного опыта и отечественной практики функционирования ипотечных отношений.

4. Выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях.

5. Обозначить основные проблемы развития ипотеки в России, а также попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.

6. Выработать практические рекомендации, связанные с развитием ипотечного кредитования и проведением ипотечных операций на региональном и местном уровнях

7. Рассмотреть правовую природу договора ипотеки, изучить элементы договора об ипотеке.

8. Изучить проблемы правового регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования.

9. Выработать на основе проведенного исследования комплекс мер по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего отношения в сфере ипотечного кредитования.

Методологическая, научно-теоретическая и эмпирическая база исследования. При написании работы использовались логический и сравнительно-правовой методы исследования. При анализе ипотеки отдельных видов недвижимого имущества в качестве основного использовался системный метод, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов.

Теоретическую основу исследования составили работы ученых юристов дореволюционного периода, в той или иной мере занимавшихся проблемами ипотеки: К. Анненкова, Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, К. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и других, а также исследования правоведов советского периода: М.М. Агаркова, А.В. Венедиктова, О.С. Иоффе, С.М. Корнеева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, В.Ф. Яковлева и других. Диссертационное исследование проводилось также на основе трудов современных юристов: М.И. Брагинского, А.Г. Братко, В.В. Витрянского, В.С. Ема, Л.Г. Ефимовой, К.И. Карабановой, А.А. Киселева, Ю.К. Толстого, Шевченко Г.Н. и других авторов.

В основу эмпирической базы исследования положен анализ правоприменительной и судебной практики по вопросам ипотечного кредитования.

ГЛАВА 1. РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ЭКОНОМИКЕ

И ЕГО ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ

1.1. Система ипотечного кредитования как инструмент преодоления

кризисных явлений

Ипотека (hypotheca) - термин, обозначающий институт традиционного хозяйства, разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства.

Ипотека рассматривается в узком и широком смыслах. В узком смысле ипотека понимается как залог недвижимого имущества. В этом смысле термин «ипотека» использует действующее российское законодательство

В широком смысле ипотека рассматривается как договор залога вещи, благодаря которому предмет залога не передается залогодержателю, а остается у залогодателя либо может передаваться третьему лицу. Именно по этому критерию – невозможность передачи залогодержателю - ипотека противопоставляется закладу как разновидности залога, предполагающего передачу вещи залогодержателю.

Основной задачей государства в становлении системы ипотечного кредитования, в частности, жилищного, является создание законодательной базы в целях снижения финансовых рисков участников ипотечного кредитования и повышения доступности жилья для граждан.

В современных условиях развития экономики и общества ипотечное кредитование играет все более существенную роль для экономического и социального развития страны, поскольку посредством развития ипотеки решаются не только жилищная проблема, но также вопросы, связанные, например, с улучшением инвестиционного климата в стране, регулированием денежной массы в экономике и др.

Востребованность ипотечного кредитования в России определяется двумя основными движущими мотивами. Первый - это то, что ни в одной стране мира жилищная проблема не была решена без использования ипотеки. Второй заключается в том, что повсеместное внедрение ипотеки позволит придать импульс экономике, а в дальнейшем будет способствовать решению проблемы привлечения инвестиций[1].

Развитие системы ипотечного жилищного кредитования также позволит изменить ситуацию по недостаточному вовлечению в процесс реструктуризации экономики России сбережений населения и будет способствовать построению социально-ориентированной государственной политики.

В этой связи определены источники финансирования ипотечного кредитования, которые позволят задействовать в процесс приобретения жилья большее количество потенциальных покупателей. Среди основных источников выделены следующие:

- доходы бюджетов всех уровней РФ и государственных внебюджетных фондов;

- кредиты банков и небанковских учреждений;

- средства населения;

- национальные фонды и международные финансовые организации.

Государственная жилищная политика должна усилить акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование является основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения.

Развитие ипотечной системы кредитования является значительным шагом на пути к росту благосостояния общества. Помимо выполнения своей главной социальной функции - обеспечения жильем населения рынок ипотечных кредитов выполняет и другие функции в экономике страны. Получая дополнительные средства, способствующие удовлетворить ранее недоступную потребность, активизируется ранее не участвовавшие в обороте собственные средства покупателя, составляющие, как правило, около 30% от стоимости покупки. При массовости внедрения ипотечных программ полученные средства могут обернуться инвестициями, направляемыми в реальный сектор экономики. В то же время покупатель недвижимости по ипотечной программе начинает более ответственно относиться к своему рабочему месту, потеря которого влечет, в свою очередь, потерю доходов, что может привести к неспособности рассчитаться по полученному кредиту. Этот факт отражается на микроэкономических показателях деятельности хозяйствующих субъектов и воздействует на общеэкономическую ситуацию в стране или регионе[2].

Низкая популярность ипотечных программ объясняется множеством объективных причин, таких например, как недостаточная развитость рынка недвижимости и рынка ценных бумаг, слабая законодательная база по ипотеке, нестабильная политическая и экономическая ситуация. Наиболее острой проблемой выступает ограниченный потенциал строительного комплекса, который является существенным сдерживающим фактором ипотечного рынка.

Все рассмотренные негативные тенденции на рынке ипотечного кредитования прослеживаются на фоне отсутствия необходимой законодательной базы.

При всем несовершенстве действующего ипотечного законодательства в нашей стране постепенно осуществляется планомерная деятельность по принятию законов, направленных на стимулирование жилищного строительства и ипотечного кредитования. В настоящее время сложившаяся у нас в стране обстановка дает шанс для населения, предпринимателей, финансистов и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся, для того чтобы решить проблему жилья посредством возрождения в России ипотечного кредитования[3].

Основными факторами, определяющими интенсивность развития ипотечного кредитования, являются уровень доходов населения, стоимость жилья, объем предложения жилья на рынке и объемы жилищного строительства, развитость банковской и финансовой инфраструктуры, активность региональных органов власти.

Основные законодательные условия для развития ипотечного жилищного кредитования созданы после принятия пакета федеральных законов по развитию рынка доступного жилья. Сегодня развитие системы ипотечного жилищного кредитования ограничивается, в первую очередь, рядом нерешенных проблем в области практической организации и деятельности институтов, обеспечивающих инфраструктуру для ипотечного жилищного кредитования.

Прежде всего, необходимо осуществить комплексную работу, направленную на снижение ставки ипотечного кредитования, увеличение срока кредитования, снижение первоначального взноса и пр. В исследовании приведена разработанная общая схема взаимодействия участников ипотечного рынка в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»».

Рефинансирование ипотечных кредитов является одной из наиболее актуальных на сегодня проблем, поскольку недостаточность длинных ресурсов в структуре пассивов большинства российских банков сдерживает процесс снижения ставки по ипотеке.

Наиболее существенной мерой по формированию доступности ипотеки является следование по пути снижения ставки ипотечного кредитования. Существует мнение, что большинство людей, желающих взять кредит, отказываются от него вовсе не из-за неприемлемо высокой ставки, а из-за значительного роста цен на жилье. Однако это только одна видимая сторона вопроса, поскольку при более детальном изучении влияния процентной ставки на привлекательность кредита обнаруживается, что снижение ставки по кредиту дает значительную экономию средств заемщика. Данное утверждение иллюстрируется в исследовании на конкретном числовом примере.

Альтернативой и дополнением кредитам с фиксированной ставкой должны стать новые программы ипотечного кредитования с плавающей ставкой, размер которой не устанавливается на весь период кредитования, а периодически пересматривается в зависимости от ситуации на рынке.

Другая проблема, которая требует оперативного решения, - сумма первоначального взноса по ипотечному кредиту, которая также может оказаться неподъемной для потенциального заемщика. В этом направлении также необходима работа, направленная на снижение первоначального взноса вплоть до полной его отмены.

Можно выделить несколько возможностей снижения размера первоначального взноса, которые могут использоваться одновременно, поскольку имеют разные ограничения:

- предоставление бюджетной субсидии на оплату первоначального взноса. Этот вариант предусмотрен, в частности, подпрограммой «Обеспечение жильем молодых семей» и может быть весьма эффективен. Однако его использование ограничено бюджетными возможностями;

- снижение требований к размеру первоначального взноса со стороны самих банков-кредиторов, что происходит сегодня на практике. Однако этот вариант ограничен возможностями банков по принятию на себя кредитного риска, а поэтому может сопровождается повышением процентных ставок по таким кредитам;

- ипотечное страхование.

На начальном этапе создания системы ипотечного страхования предпочтительным вариантом является реализация пилотного проекта в нескольких регионах РФ за счет создания дочерней компании АИЖК. В отличие от создания компании «с нуля» это потребует незначительных бюджетных расходов. Кроме того, такая схема позволит использовать региональную инфраструктуру АИЖК, тогда как создание новой сети сопровождения займет не менее 2-3 лет и будет весьма ресурсоемкой процедурой. Будет также ускорена разработка необходимых технологий и стандартов на базе уже использующихся АИЖК.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны, его роль может быть особенно заметна для страны в период выхода из экономического кризиса.

Во-первых, развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики, ведет к остановке спада производства в ряде отраслей промышленности. Без использования ипотечного кредита затруднена реализация построенных домов и квартир, нарушается непрерывность производства в строительстве. Подъем строительства вызывает оживление в производстве строительных и конструкционных материалов, машиностроении, деревообработке, производстве электрооборудования и мебели, транспортной инфраструктуре и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции.

В-вторых, развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис: развитие ипотечного кредитования жилищного строительства, способствует снижению показателей безработицы, а возможность приобрести доступное жилье для людей со средним уровнем достатка способствует мобильности трудовых ресурсов, улучшению психологического состояния, здоровья и продолжительности жизни населения. Ипотека - реальный способ связать деньги населения, а значит - антиинфляционная мера[4]. Есть основания не согласиться с этим утверждением: деньги поступают в оборот, а не становятся средством сохранения или накопления капитала.

Потребность в ипотеке становится все более насущной во многих сферах народного хозяйства России, особенно в сельском хозяйстве и жилищном строительстве. Именно в этих областях ощущается острый недостаток денежных средств из-за резкого сокращения бюджетного финансирования, а также дефицита денежных средств у сельскохозяйственных производителей и потенциальных собственников жилья. Для создания рыночной экономики необходимо вовлечение широких масс населения в производственно-предпринимательскую деятельность, что предполагает приоритетное развитие таких форм кредитного инвестирования, которые будут иметь не только срочный, платный и возвратный, но и массовый характер. Чтобы нормально функционировала конкурентная рыночная среда, необходимо, чтобы предприятия имели возможность приобрести основные фонды, и ипотека в этом случае помогает решить эту задачу, не отвлекая из оборота предприятий огромные финансовые ресурсы, необходимые для этого. Ипотека должна создать условия для крупных инвестиций в производственный сектор экономики за счет коммерческого кредитования на значительные суммы и длительные сроки. В условиях крайне низкой инвестиционной активности ипотека как способ обеспечения кредита должна играть большую роль, узаконивая эффективный способ обеспечения займов, который в отличие от поручительства и гарантии почти не требует от заемщика-залогодателя дополнительных затрат, повысить надежность и эффективность заема для кредитора-залогодержателя, обеспечить при использовании ипотеки дополнительную защиту имеющих особую социальную значимость интересов собственников таких категорий недвижимости, как сельскохозяйственные земли, квартиры и индивидуальные жилые дома.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны[5].

Ипотечное кредитование должно рассматриваться государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства по социальным программам и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса. Однако, на наш взгляд, ипотека не может стать доступной с рыночными условиями, и сегодняшними непомерными ипотечными процентами в частности. Основой нормального функционирования системы ипотечного жилищного кредитования является совершенствование данного правового института через систему норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий, с тем, чтобы система ипотечного кредитования способствовала решению целого комплекса финансовых и социальных проблем, для политической и экономической стабилизации в обществе[6].

Для отдельных категорий населения, по мнению Д. Шевчука, целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита, его индексации, снижения общих затрат при оформлении документов. Условия жилищного ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на длительный срок (до 50 лет), иметь низкую процентную ставку. Государство должно создавать условия для доступности кредитных средств, что не должно приводить к росту инфляции. На разрешение этой проблемы должна быть направлена деятельность государства.

Жилищное ипотечное кредитование затрагивает различные аспекты проблемы сущности и содержания права граждан на жилище, которому традиционно придавалось важное значение в теории гражданского и жилищного, конституционного права, права социального обеспечения, финансового, бюджетного и др.

Решение жилищной проблемы возможно с позиций соблюдения правовой природы конституционного права граждан Российской Федерации на жилище. По самым скромным подсчетам, около миллиона наших граждан сегодня готовы брать ипотечные кредиты по доступным процентам. Ведь во всех странах, где начиналась массовая ипотека, государство помогало гражданам на старте.

Использование ипотеки жилища для обеспечения кредитных обязательств с помощью государственного субсидирования необходимо рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны.

На данном этапе в России развитие долгосрочного ипотечного кредитования невозможно без бюджетных кредитных ресурсов, выделяемых на эти цели. Не представляется реальным, чтобы в условиях нестабильной экономики коммерческие кредитные организации проявляли активность в предоставлении долгосрочных кредитов с пониженными процентными ставками для строительства и приобретения жилья[7].

Для обеспечения потребностей широких масс экономически активного населения в жилище необходима реализация государственной структурно-инвестиционной и жилищной политики. Стимулирование государственных кредитных инвестиций в реальный сектор экономики должно сопровождаться, прежде всего, проведением комплекса мер в области бюджетной и налоговой политики, совершенствованием правовых основ кредитной деятельности банков и всех других участников ипотечных отношений жилища. Реализация подобных программ может способствовать выходу из российского экономического кризиса в жилищной сфере, как имело место во многих странах.

По опыту практики ипотеки в развитых странах, постоянно демонстрирующей активность государства в ипотечных отношениях, предлагается во исполнение специальных правительственных программ[8] предусмотреть в законодательстве нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для рядового гражданина.

В состав Программы включены подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" и принятые подпрограммы: "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда"; "Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф "; "Обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса "Байконур"; "Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в Российской Федерации"; "Обеспечение жильем молодых семей"; "Субсидии для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"; "Обеспечение жильем отдельных категорий граждан" и др.

Только государство способно регламентировать разумные, экономически просчитанные, сбалансированные условия в типовых договорах кредитования, ипотеки, долевого участия в строительстве и др., включая конституционную процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и его реализацию.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением ипотечных кредитов должна стать неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Оказывая воздействие на экономику, государство обеспечивает соблюдение установленных законом прав и свобод человека и гражданина путем формирования необходимых условий для их осуществления[9]. Для создания гарантий, защиты прав нуждающихся в жилище граждан, контроля за соблюдением законодательства другими лицами регулирование жилищного ипотечного кредитования должно являться преимущественно функцией государственных органов. Лишь небольшую часть полномочий по установлению правил ипотеки государство может передать профессиональным участникам рынка.

Таким образом, можно выполнить основную задачу жилищного ипотечного кредитования - создание принципа доступности жилищного ипотечного кредитования для широких масс населения для стимулирования экономической, политической и социальной стабилизации общества.

Одним из важнейших условий эффективного функционирования системы кредитования является формирование её соответствующей инфраструктуры. «Сущностными характеристиками любой инфраструктуры являются - обеспечение жизнедеятельности, обслуживание чего-либо. Традиционно под жизнедеятельностью понимаются условия обеспечивающие работоспособность чего-либо. В работе обоснованы конкретные аспекты проявления роли инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования, а именно: формирование условий, необходимых для начала производственной деятельности кредиторов; содействие непосредственному созданию ипотечной услуги; обеспечение доведения ипотечных услуг кредиторов до их потребителей», - пишет Т.В. Чинаев[10].

Анализ текущего уровня развития инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования показал следующее. Во-первых, инфраструктура ипотечной системы в России развита неоднородно. Одни ее элементы являются достаточно развитыми (оценочные и страховые компании), другие находятся в состоянии раннего развития (бюро кредитных историй, коллекторские агентства, ипотечные брокеры). Во-вторых, институционально ипотечная инфраструктура является более развитой, нежели функционально. В целом на российском рынке функционирует значительное количество организаций, представляющих свои услуги как кредиторам, так и заемщикам. Однако качество их предложений зачастую не отвечает требованиям спроса. В-третьих, большинство элементов ипотечной инфраструктуры в России не являются специализированными. В основной массе у организаций, обслуживающих кредиторов и заемщиков, данный вид деятельности является не единственным, а зачастую и второстепенным[11].

На сегодняшний день развитие ипотечной системы носит достаточно односторонний характер стимулирования предложения на рынке ипотечных кредитов, поэтому необходимо стимулировать и спрос. В соответствии с этим, необходимы мероприятия по стимулированию спроса на рынке ипотечных кредитов, в частности, разработана модель информационной поддержки потребителей, а также даны предложения по созданию коллекторских агентств по защите интересов заемщиков[12].

Повышение эффективности ипотечного жилищного кредитования является одной из ключевых задач экономической политики ближайшего десятилетия. Использование опыта зарубежного права и практики международного банковского кредитования может послужить катализатором для развития соответствующих теоретических конструкций в российском праве и поможет поднять отечественную правоприменительную практику в данной области до уровня международных стандартов.

1.2. Правовое содержание ипотечных отношений

Социально-экономический институт ипотечного жилищного кредитования в юридическом смысле должен рассматриваться как система взаимосвязанных и взаимообусловленных правоотношений двух уровней.

Прежде всего, мы рассмотрим этапы создания правовых институтов и норм, регулирующих систему отношений, возникающих в связи с ипотечным жилищным кредитованием.

Российское законодательство, с одной стороны, дает гражданам большие возможности реализовать право на жилище путем получения долгосрочного кредита, а с другой - предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит, потребовав обращения взыскания с этой целью на заложенное жилое помещение. Законодательная база ипотечного кредитования жилья значительно уменьшает риски граждан при приобретении жилища.

Комплексный характер сложных экономических общественных отношений, складывающихся в связи с предоставлением обеспеченных ипотекой целевых кредитов для приобретения жилья или улучшения жилищных условий, делает их тесно взаимосвязанными, взаимообусловленными. Такие отношения, хотя и могут возникать в разные моменты, развиваться автономно друг от друга не могут. Тесная неразрывная связь между общественными отношениями и правоотношениями, представляющими собой их правовую форму, приводит к необходимости признания системного характера не только экономических взаимосвязей ипотечного жилищного кредитования, но и соответствующих правоотношений[13].

Ипотечное жилищное кредитование не может быть определено и как единое правоотношение, поскольку в этих взаимосвязях участвуют разные субъекты (как отмечалось выше, заемщик, банк, страховщик и другие), каждый из которых в принципе преследует свою цель. Более того, каждый из субъектов вступает в правоотношения, которые имеют отдельный объект. Правоотношения между заемщиком и банком складываются по поводу денежных средств, между покупателем недвижимости и продавцом – по поводу перехода права собственности и т.д[14].

В этой связи представить себе ипотечное жилищное кредитование в виде единого обязательственного правоотношения или простой совокупности договорных правоотношений просто невозможно.

Ипотечное жилищное кредитование в юридическом смысле можно представить как систему правоотношений, следующих друг за другом или существующих одновременно и направленных на создание организационных и материальных условий удовлетворения потребности граждан в жилье.

Субъектный состав этих отношений неоднородный, но основными участниками правоотношений в ипотечном жилищном кредитовании являются заемщики и кредиторы. Между этими лицами возникают наиболее продолжительные правоотношения, образующие основу ипотечного жилищного кредитования и сохраняющиеся на протяжении многих лет и даже десятилетий.

Из всех правоотношений, образующих ипотечное жилищное кредитование, следует особо выделить кредитные, залоговые, страховые правоотношения и правоотношения, опосредующие приобретение жилых помещений на основании договора (купля-продажа, участие в долевом строительстве). Это основа ипотечного жилищного кредитования, с ними связаны наиболее сложные вопросы теории и практики.

Анализ системы экономических взаимосвязей в ипотечном жилищном кредитовании с учетом взаимозависимости соответствующей системы правоотношений позволил придти к выводу, что на первом уровне ипотечного жилищного кредитования (отношения «собственно кредитования») центральной фигурой системы правоотношений является заемщик. Именно этот субъект вступает во все виды договорных связей на этом этапе.

Правоотношения ипотечного жилищного кредитования первого уровня характеризуются особой взаимообусловленностью, проявляющейся чаще всего в заключении соответствующих договоров (кредитного, купли-продажи, страхового) под условием (или условиями). Условие может быть отлагательным, если стороны договора поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, и отменительным, если стороны поставили в зависимость от такого обстоятельства прекращение прав и обязанностей по договору[15].

Таким желаемым для заинтересованных субъектов условиями, как правило, является переход права собственности на жилое помещение к приобретателю по договору и, как следствие, возникновение права залога на указанный объект у банка (кредитной организации).

Отношения «второго уровня» облекаются в правовые формы кредитных договоров, заключаемых банками-заемщиками (так называемое привлечение денежных средств), эмиссии ценных бумаг, обеспеченных так называемым «ипотечным покрытием», уступки прав залогодержателя по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой конкретных объектов жилой недвижимости, поручительства публичного субъекта по обязательствам агентства по ипотечному жилищному кредитованию и другие правовые формы. Волеизъявление непосредственного заемщика (физического лица или лиц), преследующего цель улучшения своих жилищных условий, на данном уровне системы отношений ипотечного жилищного кредитования, юридического значения не имеет.

Основной акцент в развитии рынка жилой недвижимости в России сделан на расширение системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – это является одним из приоритетных и перспективных направлений современной государственной жилищной политики в России. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения, необходимо сделать акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, сбережениями и жильем в собственности (бесплатная приватизация). На протяжении последних лет внимание к ипотеке (залогу недвижимости) стремительно возрастает как со стороны государства, так и граждан. До принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимости в России не имел широкого распространения.

По законодательству РФ ипотекой является залог практически любого недвижимого имущества принадлежащего залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (за исключением имущества изъятого из оборота, имущества, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена), а также некоторых прав на него[16].

В России в настоящий момент существует нормативно-правовая база, создающая условия для осуществления операций с недвижимостью и землей. К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ.

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 “О залоге”. С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее - ФЗ “Об ипотеке”).

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

5. В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления.

6. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.

7. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов – залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов[17].

В новых законах и поправках нашли отражение такие моменты, как:

- отмена обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;

- упрощение процедур, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество (жилое помещение;

- упрощение операций с закладными;

- признание того, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Вместе с тем до сих пор не доработаны и не подготовлены многие подзаконные акты. Например, по-прежнему на стадии обсуждения поправки к действующему Федеральному закону РФ № 152-ФЗ от 11.11.03 «Об ипотечных ценных бумагах», касающиеся размера и состава, выбытия и замены ипотечного покрытия, процедур страхования, общих стандартов по ипотечным кредитам. Недостаточно развит механизм налогового стимулирования как граждан - получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов. Также сдерживающими факторами являются неоднозначное толкование и применение Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также не получивший практического применения Федеральный закон РФ «О бюро кредитных историй».

По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время нормативно-правовая база ипотеки нуждается в доработке. В частности, в законе об ипотеке недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

До сих пор не доработаны и не подготовлены многие подзаконные акты. Например, по-прежнему на стадии обсуждения поправки к действующему Федеральному закону РФ № 152-ФЗ от 11.11.03 «Об ипотечных ценных бумагах», касающиеся размера и состава, выбытия и замены ипотечного покрытия, процедур страхования, общих стандартов по ипотечным кредитам. Недостаточно развит механизм налогового стимулирования как граждан - получателей ипотечных кредитов, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов. Также сдерживающими факторами являются неоднозначное толкование и применение Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также не получивший практического применения Федеральный закон РФ «О бюро кредитных историй»[18].

Одним из самых актуальных вопросов ипотечного кредитования является механизм обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, а существенным фактором, сдерживавшим ипотечное кредитование в целом, является нерешенность ряда вопросов, связанных с выселением лиц, проживающих в заложенном доме или квартире, при обращении взыскания на такую недвижимость.

Существенные проблемы на пути развития ипотеки в России явились следствием введения 214-ФЗ, который спровоцировал на территории практически всей страны, где ведется активное жилищное строительство, ажиотажный спрос на жилье непродуманным механизмом реализации выше упомянутого закона.

В сложившейся ситуации дальнейшее развитие ипотечного кредитования в России может пойти по трем направлениям:

- Продолжить развитие существующей банковской ипотеки, основанной на локальной банковской инициативе. Источниками средств будут служить межбанковские займы на внутреннем и зарубежном рынках, а также выпущенные банками ипотечные облигации. Данная система представляется малоперспективной, учитывая нестабильность банковской системы, невысокие рейтинги российских банков и дешевые (по сравнению с отечественными) иностранные ресурсы.

- Ипотека на основе федеральных программ. В этом направлении происходит развитие в основном социальной ипотеки, направленной на поддержку малоимущих слоев населения. Этот путь приведет не столько к развитию полноценной ипотечной системы, основанной на рыночных принципах, сколько к системе социально ориентированных адресных безвозмездных субсидий, источником которых будут выступать ограниченные ресурсы бюджетов различного уровня.

- Развитие целостной системы ипотечного кредитования, основанной на функционировании рынка ипотечного кредитования и органично связанного с ним рынка закладных. Возможными источниками ипотечных кредитов здесь могут служить средства институциональных инвесторов, привлеченных посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. Данный путь развития требует разработки параметров и структуры ипотечного рынка, методов регулирования, однако является наиболее перспективным[19].

Итак, путь развития российской ипотеки будет следовать общемировым тенденциям с поправкой на особенности отечественной рыночной экономики. Принципиальным является вопрос, в какой степени следовать этим мировым тенденциям развития ипотеки и в какой мере они применимы для России, какой опыт может быть заимствован, а какой требует серьезной переработки.

В этой связи проведен анализ существующей законодательной базы формирования и развития ипотеки на рынке недвижимости РФ, определены механизмы ипотечного кредитования в целом.

Основным направлением в области правового регулирования ипотечных отношений должно служить приведение федеральных законов в соответствие с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и иных нормативных правовых актов как с законом, так и друг с другом, а также их оперативное обновление с учетом изменяющейся экономической ситуации. Данное утверждение вызвано тем, что законодательство, действующее в данный момент на территории РФ и регулирующее ипотечные отношения, включает в себя достаточно большой список основных нормативных актов, определяющих гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и совершении сделок с недвижимым имуществом.

Выводы

1. В современных условиях развития экономики и общества ипотечное кредитование играет все более существенную роль для экономического и социального развития страны, поскольку посредством развития ипотеки решаются не только жилищная проблема, но также вопросы, связанные, например, с улучшением инвестиционного климата в стране, регулированием денежной массы в экономике и др.

2. Востребованность ипотечного кредитования в России определяется двумя основными движущими мотивами. Первый - это то, что ни в одной стране мира жилищная проблема не была решена без использования ипотеки. Второй заключается в том, что повсеместное внедрение ипотеки позволит придать импульс экономике, а в дальнейшем будет способствовать решению проблемы привлечения инвестиций.

3. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования также позволит изменить ситуацию по недостаточному вовлечению в процесс реструктуризации экономики России сбережений населения и будет способствовать построению социально-ориентированной государственной политики.

4. В этой связи могут быть определены источники финансирования ипотечного кредитования, которые позволят задействовать в процесс приобретения жилья большее количество потенциальных покупателей.

5. Государственная жилищная политика должна усилить акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование является основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения.

6. Развитие ипотечной системы кредитования является значительным шагом на пути к росту благосостояния общества в условиях кризиса. Помимо выполнения своей главной социальной функции - обеспечения жильем населения рынок ипотечных кредитов выполняет и другие функции в экономике страны. Получая дополнительные средства, способствующие удовлетворить ранее недоступную потребность, активизируется ранее не участвовавшие в обороте собственные средства покупателя, составляющие, как правило, около 30% от стоимости покупки. При массовости внедрения ипотечных программ полученные средства могут обернуться инвестициями, направляемыми в реальный сектор экономики.

7. Определен круг проблем, присущий сегодня российскому рынку ипотечных услуг, а также выявлены перспективы его дальнейшего развития.

8. Решение жилищного вопроса входит в число приоритетных правительственных программ и возведено в ранг национального проекта «Доступное и комфортное жилье». В 2007 году Правительство РФ планирует увеличить объемы кредитов на жилье до 151 млрд. руб. и довести их к 2010 году до 415 млрд. рублей. Решение задачи повышения доступности жилья во многом зависит от развития механизма ипотечного кредитования.

9. Трудности ипотечного жилищного кредитования можно условно разделить на три подгруппы: проблемы правового характера; проблемы организационного характера; проблемы экономического характера. Все рассмотренные негативные тенденции на рынке ипотечного кредитования прослеживаются на фоне отсутствия необходимой законодательной базы.

10. Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим показателем для всех вышеуказанных ипотечных моделей является сильная и всесторонняя поддержка государством процесса их практического функционирования. Эта поддержка проявляется в правовом, лицензионном и финансовом регулировании данной деятельности, предоставлении ей государственных гарантий и обеспечении страхования рисков, налоговых льгот и целевых адресных дотаций.

11. Путь развития российской ипотеки будет следовать общемировым тенденциям с поправкой на особенности отечественной рыночной экономики. Принципиальным является вопрос, в какой степени следовать этим мировым тенденциям развития ипотеки и в какой мере они применимы для России, какой опыт может быть заимствован, а какой требует серьезной переработки.

12. В ходе совершенствования регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации, осуществляемом с учетом зарубежной практики такого регулирования, целесообразно не замыкаться на соответствующем опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англо-саксонской), а ориентироваться на комбинированный подход, нацеленный на создание такого ипотечного механизма в России, который отвечал бы отечественным потребностям в мобилизации кредитных ресурсов и одновременно был бы понятен и привлекателен для потенциальных иностранных инвесторов.

ГЛАВА 2. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1. Понятие ипотечного кредитования

При анализе современных научных позиций по проблемам ипотечного кредитования были использованы труды Р.С. Бевзенко, Е.А. Боннер, О.Р. Гимадрисламовой, Е.А. Грызыхиной, А. Дубинчина, Е.В. Дударевой, Б. Завидова, Н.Н. Захаровой, А. Коновалова, Е.Ю. Конева, Н.В. Кравца, Е.В. Норкиной, Ю. Осадчей, И.В. Осадченко, И.В. Павловой, Д. Пашова, О.В. Поповой, Е.С. Филипповой и других авторов.

Поскольку ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации рассматривается в соответствии с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации как классическая двухуровневая система, состоящая из первичного и вторичного рынка финансовых ресурсов, в дальнейшем в работе поддерживается такой подход к анализируемым отношениям.

Система экономических отношений ипотечного жилищного кредитования обладает расширенным составом субъектов; целью складывающихся отношений является приобретение жилья; ипотечные жилищные кредиты всегда обеспечены жилой недвижимостью; сама система является целостным механизмом, совмещающим интересы участников системы и направленным на решение определенных социально-экономических задач, посредством выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, операций на рынке недвижимости, работы страховой инфраструктуры и строительных организаций.

Системный характер анализируемой сферы экономических отношений предопределен объективными причинами и даже признан на уровне нормативного правового акта - Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

На основании обобщения мнений различных ученых могут быть выделены основные отличительные особенности ипотечного жилищного кредитования.

Первое. Субъектный состав указанных правоотношений подразумевает участие со стороны залогодержателя ипотечного кредитного института - банка или другого специализированного ипотечного учреждения, осуществляющего ипотечные кредитные операции. Это отличает ипотечное кредитование от ипотеки в чистом виде, где залогодержателем может выступать любое дееспособное юридическое или физическое лицо.

Второе. В качестве обеспечения при ипотечном кредитовании выступает залог недвижимого имущества. Это означает, что в случае неисполнения обязательств заемщиком, залогодержатель имеет право обращения взыскания на заложенное имущество, причем преимущественно перед другими кредиторами должника.

Третье. Целевое назначение ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты используются для приобретения, перестройки и перепланирования как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

Четвертое. Ипотечное кредитование - это сложная система правоотношений, возникающих на каждом из этапов взаимоотношений между заемщиком и кредитором в ходе процесса кредитования.

Признавая двухуровневый характер экономических отношений ипотечного жилищного кредитования, развиваемого в настоящее время в России, все-таки следует указать, что правоотношения по поводу собственно кредитования складываются только на первом уровне отношений. Кредитованием как в юридическом смысле (статья 819 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в экономическом смысле можно считать лишь предоставление денежных средств на возвратной возмездной основе. Второй уровень отношений ипотечного жилищного кредитования (отношения по рефинансированию так называемого «ипотечного продукта») по сути дела представляет собой и в том, и в другом случае экономические связи, существующие и развивающиеся в отдаленной связи с первыми, на базе которых они возникли.

В то же время развитая и эффективно функционирующая система ипотечного жилищного кредитования выполняет и важную политико-правовую функцию, поскольку обеспечивает гарантии реализации конституционного права на жилище одним из возможных способов – путем приобретения и осуществления права собственности на жилище. В этой связи вопросам политико-правового значения рассматриваемой системы отношений специально посвящен второй параграф первой главы «Политико-правовое значение системы отношений ипотечного кредитования как одного из способов реализации конституционного права граждан на жилище».

Если рассматривать развитие ипотечного жилищного кредитования с позиций институциональности, то можно утверждать, что она является частью процесса институционализации, но этот процесс еще незавершен. Уже в известной мере определены цели и задачи участников ипотечного рынка, основные объекты и субъекты рынка ипотечного кредитования, функции каждого структурного элемента ипотеки, как определенной формы организации социально-экономической системы удовлетворения жилищно-бытовых потребностей населения. В этой ситуации институциональный метод создает благотворные возможности более глубокого исследования структуры, закономерностей функционирования и развития жилищной ипотеки, представляющей собой определенную систему, формирующуюся с целью согласования интересов субъектов, входящих в ее состав.

Политика, направленная на институционализацию ипотеки как системы решения жилищной проблемы, требует изучения опыта, который свидетельствует о том, что даже само содержание категории «ипотека» в ходе исторического процесса существенно изменилось от отождествлении ее с простым закладом до понимания сущности этого феномена как института, отражающего сложные финансово-экономические и социальные отношения между людьми, общественными группами и организациями, преследующими свои цели, деятельность которых регулируется формально-юридическими и неформально-традиционными методами.

Ипотечное жилищное кредитование следует понимать как долгосрочное, обеспеченное недвижимостью финансирование под определенный процент, позволяющее получить желаемый уровень жилищных услуг и выгод, представляемых жилищным фондом. Жилищная ипотека не только институт обеспечения населения жильем, но и составляющая национальной экономики, вносящая существенный вклад в развитие ВВП.

Институт ипотеки имеет достаточно сложную структуру, поэтому в научной литературе имеются различные подходы к ее структурированию. Может быть предложено следующее структурирование института жилищной ипотеки по трем критериям: 1) по форме кредитования – банковские и небанковские формы кредитования; 2) по форме организации – одноуровневая и двухуровневая системы; 3) по субъектам – кредитор, заемщик, инвестор, продавцы жилья, государственные органы и целый ряд специализированных посредников, каждый из которых имеет свои цели и выполняет конкретные функции. Цели, функции у каждой из форм кредитования различны, как и роль основных субъектов их реализации. Исследования показали, что при всех недостатках, небанковская ипотека в условиях стран с переходной экономикой способствует не только формированию институциональной среды, но и обнаруживает, что на этом этапе необходимо начинать решение социальных проблем улучшения жилищных условий, именно с внедрения этой формы ипотеки. Банковская ипотека, наиболее безопасная система, однако она остается чрезвычайно дорогой не только для бедных, но и средних слоев населения России.

Деление рынка ипотечного кредитования на одноуровневую и двухуровневую схему достаточно условно, каждая из них имеет свои положительные стороны и недостатки, но в действительности, между ними имеется тенденция к быстрому размыванию границ. Так, часть кредитных институтов, работающих только на первичном рынке, постепенно вводит элемент двухуровневой системы – выход на вторичный рынок с уступкой своих кредитов инвесторам или посредникам. А многие из двухуровневых инвестиционных институтов основную часть кредитов оставляют у себя, не передавая ее на вторичный рынок для пополнения своих фондов. При этом, главное, что оба уровня сохраняют и расширяют свои социальные функции.

Основные субъекты жилищной ипотеки выполняют функции организации сделок с недвижимостью, контролируют ее функционирование, обеспечивают выполнение программных задач ипотечного кредитования.

Многообразие точек зрения и взаимоисключающих мнений по вопросу о месте и специфике жилищной ипотеки потребовали проанализировать в ходе исследования известные подходы и определиться с собственной трактовкой ипотечного жилищного кредита в качестве отправной точки дальнейшего теоретического анализа системы ипотечного жилищного кредитования.

Базируясь на традиционных критериях классификации форм кредита (кредитор и заемщик, целевые потребности заемщика) [20], ипотечный жилищный кредит либо не может быть идентифицирован как самостоятельная форма кредита по конкретному элементу структуры кредита, либо входит в известные формы кредита, являясь их разновидностью. Так, по типу кредитора ипотечный жилищный кредит относится к банковскому кредиту, поскольку выдается банками либо другими кредитно-финансовыми организациями; с точки зрения целевых потребностей заемщика этот кредит может рассматриваться потребительским, и т.д.

Исходя из этого, возможно трактовать ипотечный жилищный кредит как самостоятельную разновидность кредита, специфика которой заключается в особом субъектно-объектном составе, предопределяющем черты данного вида кредита. Особый состав субъектов кредитных отношений проявляется в том, что одной из сторон в них всегда выступает население. Не менее специфичен и объект этих отношений, которым выступает жилье. Это предопределяет размеры данного кредита, призванного покрыть затраты на строительство и покупку дорогостоящего жилья, и его долгосрочный характер, поскольку источником погашения кредита становятся несоизмеримые со стоимостью жилья текущие доходы населения. Последние два фактора, в свою очередь, определяют исключительно высокую среди других видов кредита степень риска кредитования и требует его соответствующего покрытия. Одновременно особый объект кредита - недвижимость, дает адекватное степени риска обеспечение в форме залога недвижимого имущества, являющегося объектом кредитования. Значительные размеры ипотечного жилищного кредита определяет еще одну его важную особенность - необходимость наличия у кредитора соответствующих финансовых источников, которые всегда ограничены и заставляют последнего искать дополнительные источники финансирования этих сделок, поэтому к числу субъектов кредитных отношений данного вида равноправно присоединяется еще один участник - инвестор. Важный социальный аспект значения жилищной ипотеки и обязанность государства решать социальные задачи такого рода, обусловливает заинтересованность государства к участию в числе таких инвесторов, а исключительная значимость правового регулирования сферы ипотечного жилищного кредитования делают участие государства обязательным и в его правоустанавливающих и правообеспечительных функциях и функциях организатора[21].

Следующим этапом теоретического анализа является исследование процесса жилищного ипотечного кредитования. При этом кредитование рассматривалось как определенный механизм, с помощью которого происходит реализация соответствующих кредитных отношений. С этих позиций ипотечному жилищному кредитованию может быть дано определение многофункционального механизма, посредством которого осуществляется перераспределение долгосрочных финансовых ресурсов, чем непосредственно реализуются инвестиционные интересы кредиторов и инвесторов и обеспечивается расширение потребления для заемщика-населения. Реализация инвестиционных интересов кредиторов и обеспечение расширения потребления населения выступает специфическим проявлением перераспределительной функции кредита в сфере ипотечного жилищного кредитования. В другой важной функции общего характера - стимулирующей функции, присущей кредиту как одному из инструментов товарно-денежных отношений, он посредством механизма ипотечного жилищного кредитования выступает средством стимулирования развития экономики и решения важных социальных задач.

Итак, изложенные теоретические положения могут служить основой для характеристики понятия "система ипотечного жилищного кредитования". Значение и роль жилищной ипотеки в экономике страны позволили рассматривать данную систему в качестве важной составной части национальной социально-экономической системы. При этом при характеристике этой системы мы используем такое понятие, как совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающих при должной своей организации взаимодействие финансового и реального секторов экономики.[22] Данное определение, на наш взгляд, наиболее полно отражает место ипотечного жилищного кредитования в сфере экономических взаимоотношений, обусловленное его специфическими проявлениями функций кредита.

Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации рассматривается как классическая двухуровневая система, состоящая из первичного и вторичного рынка финансовых ресурсов. Ипотечный жилищный кредит понимается как самостоятельную разновидность кредита, специфика которой заключается в особом субъектно-объектном составе, предопределяющем черты данного вида кредита.

2.2. Модели ипотечного кредитования

Как было отмечено в первой главе, к мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся: одноуровневая модель; двухуровневая (универсальная) модель. Обратимся к рассмотрению каждой модели.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования.

В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные организации - ипотечные банки, а рефинансирование кредитов здесь может происходить двумя путями:

1) за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации - ИО) на фондовом рынке различным инвесторам, замыкая таким образом ипотечный процесс на одном уровне ипотечной системы;

2) за счет продажи закладных, организованных или не организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки по выдаче кредитов (займов), залогу недвижимого имущества, по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств, а также сделки по страхованию предмета залога. Для вторичного рынка ипотечного кредитования при одноуровневой системе это будет выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, а также сделки по размещению этих ценных бумаг.

При одноуровневом рефинансировании банк сам выпускает ипотечные бумаги. Для этого механизма характерно соединение функций эмитента ипотечных облигаций, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и ипотечных облигаций в одном лице - в банке. Выдавший ипотечный кредит банк (специализированная ипотечная кредитная организация) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Закладные листы хотя и представляют собой ценные бумаги типа облигаций, но регулируются специальным законодательством о закладных листах.

Выпуск и обращение закладных листов отличаются от регулирования выпуска облигаций. За эмитентами закладных листов установлен строгий государственный контроль, выпуск и обращение закладных листов также контролируются государством. Введение одноуровневой системы ипотечного кредитования, безусловно, потребует принятия специального федерального законодательства.

Закладные листы в отличие от обыкновенных облигаций имеют специальное обеспечение. В виде обеспечения закладных листов выступает занесенное в специальный регистр имущество - ипотечные кредиты, отвечающие законодательно определенным требованиям. Обеспечение закладных листов может быть заменено на иное, но только в соответствии с законодательно утвержденным перечнем.

Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме поименованных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Согласно традициям романо-германского права, суть классической ипотеки заключается в создании (учреждении) залогодателем - собственником имущества производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер (lien theory), и отчуждении этого права в пользу кредитора-залогодержателя, подтверждаемом письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению (в России отменено ФЗ от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", абз. 3 п. 1 ст. 20)[23] и/или государственной регистрации. Баланс интересов при таких взаимоотношениях смещен в пользу залогодателя-должника, который остается собственником заложенного имущества до момента его взыскания (продажи) до погашения невыполненного основного обязательства, как правило, на основании решения суда.

В отличие от англосаксонской модели ипотечного кредитования, где участники тесно взаимосвязаны между собой, а следовательно, невыполнение обязательств одним из участников рынка ипотечного кредитования ведет к неисполнению обязательств другими его участниками ("эффект карточного домика"), европейская модель более устойчива. В условиях нестабильной экономической ситуации эта модель была бы более предпочтительна для России.

Основными достоинствами одноуровневой модели служат ее легкая интегрируемость в национальное российское законодательство; дешевизна ее организации и контроля над ней по сравнению с двухуровневой моделью; отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п., что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для залогодателей.

Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании. Для ее функционирования требуется принятие правовых актов на федеральном уровне, но с учетом того, что гражданское, банковское законодательство и законодательство о ценных бумагах отнесены к компетенции РФ, непреодолимых препятствий на этом пути нет. С учетом действующего законодательства РФ одноуровневая ипотека предполагает наличие следующих обязательных участников: 1) ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации; 2) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного имущества; 3) компании по работе с недвижимостью.

Одноуровневая модель ипотечного кредитования гораздо ближе российскому законодательству.

Модель депозитного института (модель сберегательного банка и накопительных счетов). Система контрактных сбережений получила широкое распространение в ряде западноевропейских стран, например во Франции, Германии, Австрии, Скандинавии. Данная система организации жилищного кредитования является замкнутой и, соответственно, одноуровневой.

В немецкой модели вкладчик заключает со специализированным кредитным учреждением (в дальнейшем будем называть его ипотечно-сберегательным банком - ИСБ) договор, по которому обязуется в течение определенного срока регулярно увеличивать свой вклад в ИСБ до определенной величины. В свою очередь, ИСБ берет на себя обязательство по истечении этого срока выдать ипотечный кредит вкладчику. Ставки по вносимому депозиту и по получаемому ипотечному кредиту ниже рыночных. В Германии роль ИСБ выполняют строительно-сберегательные ассоциации, в США - ссудо-сберегательные ассоциации, в Великобритании - строительные общества (ССА, saving and loan associations).

В России инвестирование ипотечного процесса в данной схеме осуществляется без создания специальных ипотечных банков и участия инвестиционных компаний путем организации замкнутого цикла, когда население в течение нескольких лет накапливает свои средства на депозитном счете в сберегательном банке (учреждении) для приобретения жилья в будущем, а банк, аккумулируя таким образом авансы, использует их для выдачи ипотечных кредитов в текущий момент другим заемщикам.

Двухуровневая (универсальная) модель.

За счет организации вторичного ипотечного рынка в странах англосаксонской системы права достигаются определенные цели; перераспределение капиталов как из различных регионов, так и из различных областей деятельности: рефинансирование первоначальных кредиторов; снятие рисков с первоначальных кредиторов за счет переуступки ипотечных кредитов операторам вторичного ипотечного рынка; перераспределение рисков, связанных с осуществлением ипотечного кредитования, между участниками вторичного ипотечного рынка.

Ценные бумаги по российскому праву, которые могут использоваться для привлечения средств на вторичном рынке ипотечного кредитования, и ценные бумаги англо-американской системы (securities) имеют коренное различие в своей правовой природе. Последние являются инструментами, переносящими право собственности на ипотечный актив, что невозможно при передаче российских ипотечных ценных бумаг, удостоверяющих только право требования. Это должно учитываться при построении ипотечного кредитования по англо-американской модели.

Европейские ценные бумаги - закладные листы - являются самостоятельным видом ценных бумаг, постепенно выделившихся из класса облигаций благодаря самостоятельному регулированию их выпуска и обращения.

Выбор некоторых стран двухуровневой модели объясняется не только государственными интересами, но и особенностями самой англо-американской системы права. На одно и то же имущество возможно установление нескольких титулов собственности, разделение содержания права собственности между различными лицами. Объектом права собственности в странах англо-американской правовой системы может быть само право.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации № 462 от 8 сентября 2004 г. "О предоставлении государственной гарантии Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"[24]; Постановлению Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года № 628 (в ред. от 24.08.2004) "Об утверждении Правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"[25]; Постановлению Правительства Российской Федерации от 10 декабря 2002 г. № 876 "О внесении изменений и дополнений в Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"[26], в процедуре выдачи ипотечных кредитов участвуют АИЖК – Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Банк выдает ипотечный кредит заемщику. Этот долг выкупается у банка АИЖК, с ним же заемщик и расплачивается за кредит. АИЖК выкупает закладные только у тех банков, которые выдают ипотечные кредиты по стандартам самой АИЖК. Деньги для выкупа Агентство берет со свободного рынка, выпуская закладные, которые покупаются самыми разными инвесторами - частниками, страховыми компаниями, пенсионными фондами, банками и т.д. Гарантирует выплаты по облигациям Правительство РФ, которое в этой схеме является самым уязвимым компонентом. Стандарты АИЖК предусматривают выдачу и погашение кредита только в рублях по ставке 15 процентов годовых; минимальный кредитный срок должен составлять от 1 года до 20 лет; первоначальный единовременный взнос заемщика должен быть не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья на дату оценки. Ставка действительно низкая и впечатляющая, особенно по сравнению с коммерческими банками, развивающими собственные ипотечные программы, где ставки от 12 процентов и выше в валюте. Однако пока реализовать саму идею создания АИЖК в полной мере не получается, так как АИЖК не может выпускать ипотечные ценные бумаги.

АИЖК планирует ввести стандарт кредитования для привлечения денег непосредственно в строительство жилья, поскольку на этапе возведения стоимость площади гораздо более низкая и покупателям потребуется значительно меньше денег на приобретение квартир. АИЖК и Банк Москвы рассматривают формирование и развитие рынка ипотечных ценных бумаг, а также различных финансовых инструментов, базовым обеспечением которых является ипотечное покрытие как одно из приоритетных направлений в своей деятельности.

Анализ Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Закона об ипотеке, Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" и Федерального закона "Об инвестиционных фондах" позволяет сделать вывод, что в России создаются четыре механизма рефинансирования ипотечных кредиторов: самостоятельное рефинансирование ипотечных кредиторов; рефинансирование ипотечных кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов; рефинансирование ипотечных кредиторов через систему коллективных инвестиций; рефинансирование ипотечных кредиторов через систему участия.

Три из четырех создаваемых в России моделей рефинансирования ипотечных кредиторов основаны на передаче ипотечным кредитором своих прав из основного договора и договора об ипотеке новому кредитору. Данная передача совершается в форме заключения договора цессии прав из основного договора и договора об ипотеке или путем передачи прав по закладной.

Анализ некоторых наиболее распространенных типов, связанных с ипотекой securities, позволяет сделать вывод о коренном различии в правовой природе ценных бумаг по российскому праву и ценных бумаг англо-американской системы (securities). Следует отметить условность перевода на русский язык понятия securities как "ценные бумаги".

В классическом двухуровневом варианте (с включением в систему вторичного рынка ценных бумаг) система ипотечного кредитования для внедрения в России имеет ряд принципиальных сложностей, таких, как:

- отсутствие развитого рынка ценных бумаг;

- проблема ликвидности ипотечных обязательств на вторичном рынке;

- обеспечение банков долгосрочными дешевыми кредитными ресурсами;

- проблема организации механизма рефинансирования, при котором обеспечивались бы минимальные ставки по кредитам для населения и экономически привлекательные для инвесторов процентные ставки по ипотечным ценным бумагам, которые обеспечены, в свою очередь, низкопроцентными кредитами.

Двухуровневая модель рынка ипотечного кредитования, используемая в странах англосаксонской системы права, не может в чистом виде применяться в России по целому ряду причин. Во-первых, принципиальная разница в концепции прав собственности. Во-вторых, невозможность в российских условиях решения важнейшей задачи - перераспределения рисков. В-третьих, американская модель основывается на предоставлении регулятивных и контрольных публичных полномочий отдельным операторам вторичного ипотечного рынка, которыми являются созданные государством лица: государственная корпорация Джинни Мэй (Government National Mortgage Association - GNMA), по обязательствам которой правительство США несет ответственность всеми имеющимися в его распоряжении средствами, и так называемые псевдогосударственные корпорации - Фэнни Мэй и Фрэдди Мак, по обязательствам которых правительство США хотя ответственности и не несет, но чью деятельность регулирует и контролирует. Организация вторичного рынка ипотечного кредитования в России требует принципиально иных подходов, основывающихся на континентальной системе права.

Современные российские социально-экономические условия делают проблематичной реализацию англосаксонского варианта залога, предпочтительнее более надежный для кредитора, инвестора, страховой компании и прочих субъектов жилищного рынка способ в соответствии с романо-германской (европейской) традицией[27].

В России сегодня отсутствуют важнейшие инструменты, на которых стоит вся западная ипотека. "Длинные" деньги на 60% обеспечиваются акциями, муниципальными и корпоративными облигациями. Швейцарцам, например, именно благодаря наличию такого ассортимента инструментов удалось создать крайне дешевую систему кредитования.

Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка - это именно те механизмы, которые позволяют операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Сегодня банки, реализующие ипотечные программы, ориентируются на свои средства, бюджетные деньги либо на средства международных инвесторов.

Система ипотечного жилищного кредитования в России - это система, включающая в себя несколько сегментов:

- рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

- первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;

- вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. Вторичный рынок ипотечного кредитования - явление сложное и многоплановое, обладающее большой спецификой.

Система вторичного рынка в России, по нашему мнению, внешне очень похожа на американскую: банки выдают кредиты, продают их агентствам, агентства получают средства от инвесторов. Но внутренне она принципиально другая, ибо в отличие от американской, перекачивающей на ипотечный рынок сбережения граждан, хранимые у институциональных инвесторов, наша перекачивает на этот рынок бюджетные средства. Однако если на этих принципах будет создана развитая система, то жилищный рынок России окажется полностью зависимым от притока бюджетных средств.

Стремление расширить узкий рынок вынуждает агентов прибегать к поддержке государства. Потраченные ресурсы не приносят должных результатов, как следствие, федеральному и региональным правительствам приходится искать иные пути решения проблемы.

Практика отечественных и зарубежных кредитных организаций применения ипотечного кредитования, ее законодательное регулирование привлекают сегодня внимание многих. Между тем адаптация правового зарубежного опыта ни в коей мере не предполагает его прямого заимствования без учета отечественной специфики формирования смешанной экономики. Такой подход тем более неправомерен, так как у России имеется и свой собственный богатый опыт ипотечного кредитования жилищного строительства, получившего свое наибольшее развитие в XIX и начале XX века[28].

Однако необходимо решение вопросов организации целостной системы ипотечного кредитования, включающей рефинансирование ипотечных кредитов и механизмы регулирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Создание массового рынка жилья в России должно опираться на самые простые формы ипотечных институтов, например развитие первичного рынка. Привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, кредитные организации в качестве обеспечения под эти ресурсы могут использовать собственный капитал или заемные средства.

Бесспорно, в России сегодня необходима система ипотечного жилищного кредитования, состоящая из системообразующих элементов. В частности, сторонам еще предстоит разработать четкие инвестиционные проекты, концепцию ипотечного кредитования и строительства жилья. Это может привести к эффективности системы жилищного ипотечного кредитования.

Итак, в России представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования, которые в зависимости от условий предоставления кредита можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан. Действующие системы ипотечного кредитования отличаются неразвитостью механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг; вариантом развития системы ипотечного кредитования может стать разработка различных способов централизованного субсидирования заемщиков.

2.3. Правовое регулирование отечественной системы ипотечного кредитования

При изучении материалов по проблематике исследования особое внимание автором уделено изучению работ ученых-правоведов в области конституционного права, теории государства и права: С.А. Авакьяна, М.В. Баглая, С.Н. Бабурина, И.Н. Барцица, А.В. Васильева, Р.Ф. Васильева, Д.А. Керимова, М.Н. Кузнецова, П.Р. Кулиева, О.Е. Кутафина, В.В. Лазарева, Г.В. Мальцева, М.Н. Марченко, Т.Д. Матвеевой, B.C. Нерсесянца, Г.В. Осипова, Б.А. Страшуна, Ю.А. Тихомирова, Б.Н. Топорнина, В.Е. Чиркина, Б.С. Эбзеева, И.С. Яценко и др.

Конституционное право на жилище и его содержание исследовалось такими учеными, как Аскназий С.И., Басин Ю.Г., Богданов Е.В., Волков В.Д., Грибанов В.П., Касаткина Т.В., Кичихин А.Н., Литовкин В.Н., Мамут Л.С., Марткович И.Б., Погодина Т.И., Прокопченко И.П., Седугин П.И., Сибилев М.Н., Скрипко В.Р., Щербакова Н.А. и др.

Вопросы реализации гарантий конституционных прав человека и гражданина, в том числе и права на жилище, рассматривались в трудах Абрамова С.Б., Боброва Н.А., Копейчикова В.В., Лучина В.О., Ямпольской Ц.А. и др.

Проблематика развития системы ипотечного жилищного кредитования нашла свое отражение в научных публикациях ученых юристов и экономистов, как А.А. Вишневский, В.А. Горемыкин, В.С. Ем, М.И. Каменецкий, С.С. Колобов, И.Л. Осокина, И.С. Радченко, Е.С. Рогова, В.В. Смирнов, А.А. Толкушкин, Е.С. Филиппова и др.

В настоящее время в науке создана весьма существенная теоретическая база для правового анализа процессов обеспечения реализации важнейшего конституционного права человека и гражданина России на жилище.

В то же время в науке конституционного права, гражданского права практически не исследованы правовые основы реализации конституционного права человека и гражданина в современной России на жилище через механизмы ипотечного жилищного кредитования в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» не проводилось. Это свидетельствует о необходимости существенного наращивания знаний в рассматриваемой области.

В частности, согласно позиции А. Дубчинина «новый законодательный подход к заемно-кредитным отношениям реализуется (нормативно - правовые акты, выражающие его, действуют уже более года), определяя необходимость пересмотра устоявшихся мнений и комментариев правовых основ отношений в финансовой сфере. Одновременно с этим применение законодательных новаций выявляет разночтения в понимании содержания правовых норм, вызванные главным образом недостатками и проблемами в правотворческой работе и в меньшей степени - встречающимся в литературе несистемным подходом к их толкованию»[29].

Анализ этапов создания правовых институтов и норм, регулирующих систему отношений, возникающих в связи с ипотечным жилищным кредитованием, позволяет сделать вывод о предопределенности становления в России системы правоотношений ипотечного жилищного кредитования, базирующейся на романо-германских правовых традициях, а также о том, что основные направления реформы законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования, опиравшиеся в целом на Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в принципе реализованы. Российское законодательство, с одной стороны, дает гражданам большие возможности реализовать право на жилище путем получения долгосрочного кредита, а с другой - предоставляет кредитору право вернуть невозвращенный заемщиком ипотечный жилищный кредит, потребовав обращения взыскания с этой целью на заложенное жилое помещение. Законодательная база ипотечного кредитования жилья значительно уменьшает риски граждан при приобретении жилища.

Вместе с тем ипотечное жилищное кредитование не может быть определено и как единое правоотношение, поскольку в этих взаимосвязях участвуют разные субъекты (как отмечалось выше, заемщик, банк, страховщик и другие), каждый из которых в принципе преследует свою цель. Более того, каждый из субъектов вступает в правоотношения, которые имеют отдельный объект. Правоотношения между заемщиком и банком складываются по поводу денежных средств, между покупателем недвижимости и продавцом – по поводу перехода права собственности и т.д.

Обращение к основным проблемам в области реализации конституционного права человека и гражданина в России на доступное жилье, роль эффективной жилищной политики в интересах снижения социальной напряженности в обществе позволяет также выявить основные проблемы в области правового обеспечения жилищного ипотечного кредитования.

Юридическая природа права на жилище характеризуется, прежде всего, тем, что это право является конституционным. Конституционные права и свободы, составляющие центральное звено правового статуса личности, являются неотъемлемыми, принадлежащими каждому от рождения, т.е. естественными. Они являются основными, фундаментальными юридическими положениями, базовыми для всей системы прав и свобод, обладают наивысшей юридической силой и подлежат защите со стороны государства. Конституционное право граждан Российской Федерации на жилье, с одной стороны, является одним из важнейших, а с другой стороны, сложно реализуемым в условиях современной России. Жилищная проблема в нашей стране всегда была одной из самых острых. Следовательно, проблема обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем является приоритетной, т.к. затрагивает жизненно важные интересы личности и общества.

Право человека и гражданина на жилище - это конституционное социальное право, представляющее собой юридически урегулированную возможность каждого человека и гражданина в России быть обеспеченным постоянным жилищем на условиях, соответствующих его социальному статусу.

Содержание конституционного права на жилище может быть представлено в виде совокупности следующих элементов: во-первых, правомочие на комплекс правовых, организационных, материальных и иных условий и средств, способствующих осуществлению права на жилище, то есть приобретению постоянного жилища; во-вторых, запрет на произвольное лишение жилища[30].

Таким образом, все взрослые трудоспособные граждане России обязаны сами заботиться о приобретении жилья для себя и своих семей. С учетом установленного Конституцией социального характера государства, эти граждане имеют право на поддержку со стороны государства, поощрение собственного жилищного строительства, проведение государственной политики по регулированию цен на жилье, государственного контроля за оборотом жилья и прочее.

В России формирование права на жилище происходило одновременно с развитием и нормативным закреплением всей системы прав и свобод человека и гражданина. При этом понимание сущности права на жилище первоначально было ограничено рамками естественно-правовой теории и заключалось в признании социальной ценности жилища как объекта собственности, а также признания неприкосновенности жилища, как составного элемента права на неприкосновенность личности. В Советском государстве право на жилище понималось исключительно как позитивное право, ведущую роль в реализации которого должно было играть государство. В свою очередь, в современной конституции право на жилище соединило два указанных подхода и стало определяться соотношением естественно-правовой и позитивистской доктрины природы прав человека. С одной стороны, право на жилище имеет естественную природу и принадлежит каждому от рождения, с другой стороны, роль государства в удовлетворении жилищных потребностей не является определяющей, она обусловлена современными социально-экономическими, политическими и прочими условиями и нормативно закреплена в конституционно-правовых актах. В силу этого, в общем смысле сущность права на жилище заключается в признании за каждым естественного права обладать и пользоваться таким социальным благом как жилище, а также права приобретать жилище на тех или иных основаниях.

Во-вторых, конституционное право на жилище входит в систему прав и свобод человека и гражданина, а именно - в систему социальных прав. В системе социальных прав, при признании его самостоятельности, право на жилище является элементом комплексного права на достойную жизнь. Указанное обстоятельство определяет наличие у конституционного права на жилище свойств, присущих как комплексному праву на достойную жизнь, так и всей системе социальных прав, а также общей системе прав и свобод человека и гражданина. В силу этого, конституционное право на жилище является элементом правового статуса личности[31].

В-третьих, при определении сущности конституционного права на жилище следует разделять понимание указанного права в объективном и субъективном смыслах. В первом случае, определяющем нормативное содержание конституционного права на жилище, последнее может быть признано как правовой институт, содержащий в себе конституционные правовые нормы, регулирующие вопросы приобретения жилья и обладания им. Во втором случае конституционное право на жилище является субъективным правом личности на приобретение жилья и обладание им, и существует в рамках общих конституционных правоотношений.

Исходя из вышеизложенного, есть необходимость определить роль и значение долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в решении жилищной проблемы основных слоев населения.

В настоящее время реализация права граждан на жилье осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основная цель проекта - формирование рынка доступного жилья и обеспечение возможности приобретения жилья на рынке различными категориями населения. Однако на сегодняшний день нельзя говорить об успешном осуществлении данного национального проекта, т.к. основной механизм реализации этого проекта для основной (не льготной категории населения) - ипотечное жилищное кредитование пока не эффективен. Во-первых, главная проблема - высокие процентные ставки. Сегодня только 5-10 % населения имеют возможность брать ипотечные кредиты. Во-вторых, национальный проект не помог притормозить рост цен на квадратные метры жилья. Причина роста цен заключается в том, что спрос на рынке жилья не соответствует предложению. В-третьих, - неэффективна деятельность государства в области законодательства по оказанию влияния на дальнейшее развитие, как национальных проектов, так и коммерческой ипотеки. В-четвертых, существует проблема защиты частной собственности, т.к. в России нет института банкротства физического лица. В-пятых, существенно на развитие отечественной ипотеки, повышение процентных ставок повлиял ипотечный кризис в США (2007-2008 г.г.). Это связано с кредитами, предоставляемыми отечественным коммерческим банкам зарубежными банками[32].

А между тем основная роль приоритетных национальных проектов должна заключаться именно в том, чтобы модернизировать систему экономических взаимоотношений между государством и обществом, перевести ее в систему взаимоотношений современного ускоренного развития. Появление приоритетных национальных проектов и их реализация - это, прежде всего попытка модернизировать систему управления государством, экономикой и обществом, перевести ее из чисто бюджетно-затратного в программно-целевое русло, когда ожидаемый результат становится главным критерием защиты жизненно важных интересов личности, общества и государства.

Ипотечное жилищное кредитование может быть рассмотрено как правовой механизм реализации конституционного права Граждан России на доступной жилье. При существовании различных способов приобретения жилья, таких как приобретение жилого помещения в собственность за счет личных средств, приватизация ранее полученных жилых помещений, строительство (реконструкции) жилья на коммерческой основе (Указ Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1180), развитие системы жилищного кредитования и определение общего порядка оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств.

Таким образом, наиболее предпочтительным и перспективным способом приобретения жилого помещения для большинства российских граждан на сегодняшний день является именно ипотечное жилищное кредитование. Несмотря на имеющиеся недостатки альтернативы ипотечному жилищному кредитованию в России на данном этапе развития нет. Это объективно требует повышение влияние государства на формирование рынка доступного жилья, развитие системы ипотечного жилищного кредитования, формирование действенной правовой базы ее функционирования.

Российская система ипотечного жилищного кредитования имеет свои собственные исторические корни и сложившиеся традиции. Система ипотечного кредитования в дореволюционной России успешно функционировала и была доступна многим слоям населения. К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была хорошо организована. При этом, специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и в частности, под залог земли, разнообразие кредитно-инвестиционных технологий и инфраструктуры в области ипотечного кредитования, сыграли определенную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов[33].

В происходящем в настоящее время процессе совершенствования правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, осуществляемого с учетом и под влиянием зарубежной практики, представляется целесообразным не замыкаться на соответствующем опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англосаксонской), а ориентироваться на комбинированный подход, отвечающий специфике российской экономики и системе права.

На практике сложилось несколько вариантов оформления ипотечных кредитов, которые регламентируются действующим законодательством. Однако выделены недостатки действующего законодательства, прежде всего Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 488, 489, 587) и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (статья 77).[34]

Правоотношения «второго уровня» системы ипотечного жилищного кредитования, не относящиеся к собственно кредитованию, складываются без участия заемщика. Они, в целом являясь гражданско-правовыми, подчас имеют публично-правовую окраску, поскольку связаны организующим «посредничеством» публичной власти и ее контролем (надзором). Отношения «второго уровня» облекаются в правовые формы кредитных договоров, заключаемых банками-заемщиками (так называемое привлечение денежных средств), эмиссии ценных бумаг, обеспеченных так называемым «ипотечным покрытием», уступки прав залогодержателя по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой конкретных объектов жилой недвижимости, поручительства публичного субъекта по обязательствам агентства по ипотечному жилищному кредитованию и другие правовые формы. Волеизъявление непосредственного заемщика (физического лица или лиц), преследующего цель улучшения своих жилищных условий, на данном уровне системы отношений ипотечного жилищного кредитования, юридического значения не имеет[35].

Специально следует сказать о правовом обеспечении агентств по ипотечному жилищному кредитованию и их региональных операторов. По итогам 2005 года доля ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК) в общем количестве зарегистрированных залогов недвижимости составила в целом по России 20%, а в ряде федеральных округов превысила 35%. Региональные операторы АИЖК в настоящее время занимают лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования в субъектах РФ.

Будучи созданным специально для обеспечения функционирования социально-экономического института ипотечного жилищного кредитования, АИЖК является единственным участником системы правоотношений, обладающим неповторимым правовым статусом. Правовое положение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию характеризуется двойственностью: в его статусе сочетаются признаки банка и, в то же время, в силу характера и целей его деятельности, к банкам Агентство не может быть причислено. Полагаем, что это не просто юридическое лицо со специальной правоспособностью, это коммерческая организация с уникальной смешанной правоспособностью, а от деятельности этого юридического лица напрямую зависит успех становления системы отношений ипотечного жилищного кредитования, в свою очередь нацеленной на политико-правовые гарантии конституционно-правового права граждан Российской Федерации на жилище.

В ипотечном жилищном кредитовании используется не только новейшая правовая форма отношений займа – кредитный договор, но и договор займа в его традиционном реальном виде. Регулярно, с использованием собственных средств, такие договоры заключаются организациями, занятыми рефинансированием ипотечных кредитов[36].

Конструирование консенсуальной формы договора займа, которая именуется кредитным договором, - это объективно необходимый этап в развитии банковского кредитования. В ГК РФ место консенсуального предварительного договора о будущем реальном займе прочно занял консенсуальный кредитный договор. В соответствии с п. 1 ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Именно этот вид договора получил наибольшее (по сравнению с традиционным договором займа) распространение в практике ипотечного жилищного кредитования, что обусловлено не только спецификой субъектного состава отношений ипотечного кредитования, решающей ролью банков в реализации государственных жилищных программ, но и консенсуальностью кредитного договора, которая лучшим образом позволяет учесть интересы экономически слабой и уязвимой стороны – гражданина.

В науке и практике среди специалистов нет единства мнений по вопросу о принадлежности кредитного договора к числу публичных. Консенсуальность кредитного договора – это не ошибка, не заблуждение, а закономерный этап развития данного правового института. Законодатель предпочел консенсуальный кредитный договор предварительному договору о будущем займе для того, чтобы наделить заемщика правом требовать предоставления кредита по заключенному договору.

При таких обстоятельствах представляется ошибочной позиция Е.В. Дударевой, полагающей, что «момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора должен определяться моментом государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение. Договор, содержащий обязательство банка предоставить ипотечный кредит заемщику для приобретения жилого помещения, является предварительным»[37]. Подобный подход сделает абсолютно бессмысленным обращение заемщика в банк, поскольку обязанность банка по предоставлению кредита не возникнет. Условия рыночных отношений купли-продажи таковы, что редкий продавец согласится на переход права собственности на жилое помещение до момента оплаты покупной цены. Предварительный договор о заключении консенсуального кредитного договора, вступающего в силу после возникновения права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение ни разу не встречался нам в банковской практике.

Возвращаясь к вопросу о принадлежности кредитного договора к числу публичных, отметим следующее: если банк в определенной законом ситуации может отказаться от исполнения обязанности по заключенному договору, то при таких же обстоятельствах его нельзя понудить к заключению договора, при таких же обстоятельствах он вправе отказаться от заключения договора. Этот вывод не находит закрепления в законе, но такой вывод был бы единственным верным, пожелай кто-нибудь из заемщиков понудить банк к заключению кредитного договора. В то же время, согласно ст. 426 ГК РФ отказ коммерческой организации от заключения публичного договора допускается только в одном случае, – если отсутствует возможность предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы. Таким образом, право на отказ от заключения публичного договора возникает у коммерческой организации лишь при отсутствии возможности исполнить этот договор. Иных оснований для отказа в нормах ГК РФ о публичном договоре не предусмотрено. По смыслу ст. 821 ГК РФ, банк, имея возможность предоставить кредит, вправе его не предоставлять. В этой части обнаруживается несоответствие правил о кредитном договоре понятию публичного договора, что можно объяснить отказом законодателя признавать кредитный договор публичным договором. Следует безоговорочно согласиться с В.В. Витрянским в том, что деятельность банков по заключению кредитных договоров и предоставлению кредитов по своему характеру никак не может быть признана деятельностью, которая должна осуществляться в отношении каждого потенциального заемщика, кто к нему обратится[38].

В современной литературе высказывается мнение о том, что кредитный договор в сфере ипотечного жилищного кредитования следует отнести к договорам с участием гражданина-потребителя. В целом такая позиция, на наш взгляд, обусловлена сложившимся в судебной практике представлением о финансовых услугах как услугах потребительских, выраженным в позиции Верховного Суда Российской Федерации: «Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров на оказание финансовых услуг, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в том числе предоставление кредитов, открытие и ведение счетов клиентов - граждан, осуществление расчетов по их поручению». Однако нам представляется, что подобного рода подход к пониманию потребительских услуг является излишне широким.

Ипотечное жилищное кредитование должно быть рассмотрено и с позиций залоговых правоотношений. След древнего воззрения на связь залога с заемными (кредитными) отношениями усматривается и в ныне действующем законодательстве. Так, например, в пункте 1 статьи 33 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» залог недвижимого и движимого имущества указан первым в открытом перечне способов обеспечения возвратности кредитов. В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств.

Кредитные отношения в системе жилищного ипотечного кредитования являются обязательным компонентом правового регулирования. Содержание кредитных правоотношений оказывает влияние на решение следующих вопросов:

- о сроках исполнения покупателем обязанности оплатить приобретаемое жилое помещение;

- о форме расчетов между покупателем и продавцом. Кроме того, как уже было отмечено ранее, содержанием кредитных отношений предопределены специфическое условие купли-продажи о залогодержателе приобретаемого жилого помещения.

Условие договора купли-продажи о расчетах, не являясь существенным в силу закона, вынужденно становится существенным для сторон в системе правоотношений ипотечного жилищного кредитования. По сути дела, это центральная проблема данных правоотношений на стадии, когда кредитный договор уже заключен и волеизъявление продавца и покупателя (казалось бы, свободное), предопределено диктуемыми им банком условиями кредитования.

В последнее время все чаще, стремясь развеять опасения продавцов жилых помещений и вовлечь в сферу ипотечного жилищного кредитования как можно большую часть рынка жилья, банки предлагают клиентам использовать аккредитивную форму безналичных расчетов. Существуют все основания утверждать, что на практике инициаторами использования аккредитивной формы расчетов в ипотечном жилищном кредитовании выступают банки и иные профессиональные участники рынка недвижимости, содействующие развитию ипотечного жилищного кредитования. Заключая кредитный договор, банк предлагает заемщику использовать аккредитив в расчетах с продавцом жилого помещения. Таким образом, банк-кредитор выступает в расчетных правоотношениях в качестве банка-эмитента. Поскольку банк организует весь процесс ипотечного кредитования вплоть до оформления всех документов, постольку, как правило, кредитным договором и договором купли-продажи предусмотрено, что продавец жилого помещения открывает свои текущий и аккредитивный счета в этом же банке. Таким образом, банк-кредитор выступает еще и в качестве исполняющего банка. Совмещение функций исполняющего банка и банка-эмитента допускается ст. 867 ГК РФ. Теоретически, продавец жилого помещения может открыть счета в другом банке, но на практике он принимает условия, предложенные банком-кредитором[39].

Практика использования аккредитивной формы расчетов в ипотечном жилищном кредитовании находится в стадии становления и не лишена недостатков. Специальная нормативно-правовая основа для таких расчетов отсутствует, что компенсируется детальным описанием расчетов в локальных актах, принимаемых отдельными банками. Анализ практики расчетов с использованием предоставленного банком сейфа позволяет сделать вывод, что выбор такой формы расчетов наличными является способом обеспечения исполнения обязательств. В этом смысле существует сходство между арендой банковского сейфа и расчетами с использованием безотзывного покрытого аккредитива: покупатель резервирует денежные средства, соглашаясь на ограниченный доступ к ним в течение определенного времени; продавец получает существенную гарантию платежа.

Наличие застройщика в правоотношении вносит некоторые коррективы в процесс ипотечного жилищного кредитования. Застройщик может выступить «поставщиком» клиентов-заемщиков для банка. С другой стороны, использование механизма ипотечного жилищного кредитования позволяет застройщику быстрее получить необходимые объемы финансирования для завершения строительства. Оба эти обстоятельства могут привести к согласованной деятельности банка и застройщика на основе заключенного между ними договора. Согласованные действия банка и застройщика естественным путем приводят к появлению в договорах участия в долевом строительстве отдельных положений, отражающих интересы банка; в целом, кредитные отношения банка и заемщика как участника долевого строительства оказывают влияние на договор участия в долевом строительстве[40].

В то же время необходимо прямо признать, что приобретение жилого помещения с использованием договора долевого участия существенно откладывает момент возникновения у банка права залога, что влечет дополнительные риски для банка.

Правительством РФ еще в 2000 г. утверждена Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, которая определяет стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования, подробно описывает формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования и можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[41].

Определения ипотечного жилищного кредитования можно найти в нормативных актах субъектов Российской Федерации. Чаще всего под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов.

Несколько иное определение ипотечного жилищного кредитования содержится в региональных законах, например, в Законе Самарской области: это «предоставление гражданам целевых займов специализированными областными ипотечными организациями для приобретения, строительства или реконструкции жилья и объектов инженерной инфраструктуры под ипотеку, а также кредитов, предоставленных банками или иными кредитными организациями на основании договоров со специализированными областными ипотечными организациями».

Под ипотечным жилищным кредитованием следует понимать отношения между заемщиками, специальными субъектами (банками, государственными и (или) муниципальными специализированными организациями) по выдаче кредитов физическим и юридическим лицам на приобретение, индивидуальное строительство или реконструкцию жилья, обеспечиваемых залогом приобретаемого, реконструируемого жилья, а также не завершенного строительством недвижимого имущества и принадлежащих заемщику (залогодателю) материалов и оборудования, заготовленных для строительства, включая систему мер государственной поддержки[42].

Результатом развития ипотечного жилищного кредитования является появление системы ипотечного кредитования, составной частью которой выступает рынок ипотечного кредитования - mortgage market (англ.), hypothekenmarket (нем.), mercado hypotecario (исп.), marshe hypothecaire (фр.) - «рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под столь надежное обеспечение».

За последнее время в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог»), Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в последний уже восемь раз вносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.

Мы согласны с точкой зрения П.В. Сокола, который утверждает, что в настоящее время на федеральном уровне отсутствует базовый федеральный закон об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки[43]. Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование характеризуется долгосрочностью. В большинстве субъектов Российской Федерации сроки ипотечного кредитования составляют от 1 года до 25 - 30 лет.

Основными участниками российской системы ипотечного кредитования являются: залогодатель, ипотечные кредиторы (залогодержатели), в том числе ипотечные банки, специализированные ипотечные фонды, покупатели жилья (заемщики), продавцы жилья, ипотечные агентства, инвесторы, поручители, органы власти.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее – Закон об ипотеке) существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стоит исследовать предмет договора об ипотеке как одно из его существенных условий, уделяя внимание признакам недвижимого имущества, способного быть предметом ипотеки. Подразделяя объекты недвижимого имущества на такие категории как имущество, являющееся недвижимым по своей природе, и имущество, являющееся движимым, но закрепленное в законодательстве как недвижимое в силу его специфики, следует учитывать, что квалифицирующим признаком недвижимого имущества, как предмета ипотеки, является его государственная регистрация. Государственная регистрация объекта недвижимости является критерием, определяющим возможность того или иного объекта недвижимости либо его части быть предметом ипотеки[44].

В рамках исследования вопроса о предмете договора об ипотеке следует рассмотреть проблему ипотеки объектов незавершенного строительства. В отсутствие законодательного закрепления понятия объекта незавершенного строительством судебная практика определяет, что критерием отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимости является невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. При этом важно обратить внимание на сложности государственной регистрации такого объекта, учитывая, что составить его описание практически невозможно в силу постоянно меняющейся степени готовности[45].

Закрепленная в Законе об ипотеке возможность залога объектов незавершенных строительством как движимых вещей, т.е. совокупности строительных материалов, применяется только в отношении строящихся жилых домов. При этом законодателем закреплена возможность распространения ипотеки строительных материалов на вновь построенное жилое здание без внесения изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки в договор об ипотеке и без регистрации таких изменений. Таким образом, по окончании строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом становится здание, возведенное в результате завершения строительства. По мнению автора, механизм, предусматривающий возможность распространения ипотеки на материалы и оборудование, заготовленные для строительства жилого дома, может быть использован не только в случае с незавершенным строительством жилых домов, но и при строительстве иных объектов недвижимости – воздушных и морских судов, космических объектов, предприятий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Распоряжаться свои недвижимым имуществом самостоятельно собственник не вправе, распоряжение возможно в соответствии с условиями договора об ипотеке лишь по согласованию с залогодержателем. Подобная формулировка Закона об ипотеке, по нашему мнению, позволяет сделать вывод, что правомочие распоряжения у собственника фактически изъято. Следует согласиться с мнением А.А. Киселева, который предлагает закрепить в Законе об ипотеке условие, согласно которому имущество, на которое установлена ипотека, будет оставаться не только во владении и пользовании залогодателя, но и распоряжении, с ограничениями, установленными Законом об ипотеке[46].

Особыми участниками отношений по ипотечному кредитованию выступают созданные при поддержке органов государственной, а иногда и муниципальной власти специальные организации по финансированию и организации строительства жилья посредством ипотеки.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать акцент на разрешении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом разрешения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование. Итак, конституционное право на жилище является неотъемлемым правом каждой личности и входит в систему общепризнанных прав и свобод человека и гражданина, включено в систему социальных прав человека и качественно характеризует право человека и гражданина в России на достойную жизнь. Конституционное право на жилище рассматривается как конституционно-правовой институт, регулирующий закрепление и реализацию указанного права. Конституционное право на жилище в Конституции Российской Федерации признается за каждым и по своему содержанию включает в себя право на государственную поддержку для приобретения необходимого жилища и право на стабильное им обладание. Правовой механизм реализации права на доступное жилище осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог»), Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в последний уже восемь раз вносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.

Но, несмотря на это, можно говорить об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки.

Выводы

1. Рассмотрев ипотечное жилищное кредитование как разновидность ипотеки и как самостоятельную форму кредита мы выделили отличительные особенности ипотечного жилищного кредитования:

- субъектный состав указанных правоотношений подразумевает участие со стороны залогодержателя ипотечного кредитного института - банка или другого специализированного ипотечного учреждения, осуществляющего ипотечные кредитные операции. Это отличает ипотечное кредитование от ипотеки в чистом виде, где залогодержателем может выступать любое дееспособное юридическое или физическое лицо.

- в качестве обеспечения при ипотечном кредитовании выступает залог недвижимого имущества. Это означает, что в случае неисполнения обязательств заемщиком, залогодержатель имеет право обращения взыскания на заложенное имущество, причем преимущественно перед другими кредиторами должника.

- целевое назначение ипотечного кредитования. Ипотечные кредиты используются для приобретения, перестройки и перепланирования как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

- ипотечное кредитование - это сложная система правоотношений, возникающих на каждом из этапов взаимоотношений между заемщиком и кредитором в ходе процесса кредитования.

2. Ипотечное жилищное кредитование следует понимать как долгосрочное, обеспеченное недвижимостью финансирование под определенный процент, позволяющее получить желаемый уровень жилищных услуг и выгод, представляемых жилищным фондом. Жилищная ипотека не только институт обеспечения населения жильем, но и составляющая национальной экономики, вносящая существенный вклад в развитие ВВП.

3. Целесообразно введение понятия "система ипотечного жилищного кредитования", так как значение и роль жилищной ипотеки в экономике страны позволили рассматривать данную систему в качестве важной составной части национальной социально-экономической системы. При характеристике системы используется понятия совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающих при должной своей организации взаимодействие финансового и реального секторов экономики.

4. Рассмотрев основные модели ипотечного жилищного кредитования, следует отметить следующее: в России представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования, которые в зависимости от условий предоставления кредита можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан. Действующие системы ипотечного кредитования отличаются неразвитостью механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг; вариантом развития системы ипотечного кредитования может стать разработка различных способов централизованного субсидирования заемщиков.

5. За последнее время в России предпринимаются существенные шаги по формированию правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию. Центральное место среди них занимает Гражданский кодекс РФ (§ 3 гл. 23 ГК РФ «Залог»), Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в последний уже восемь раз вносились изменения). Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним. В результате принятия Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» отдельную регламентацию получила накопительно-ипотечная система для военнослужащих.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет договора об ипотеке является одним из его существенных условий, что квалифицирующим признаком недвижимого имущества, как предмета ипотеки, является его государственная регистрация. Государственная регистрация объекта недвижимости является критерием, определяющим возможность того или иного объекта недвижимости либо его части быть предметом ипотеки.

Закрепленная в Законе об ипотеке возможность залога объектов незавершенных строительством как движимых вещей, т.е. совокупности строительных материалов, применяется только в отношении строящихся жилых домов. При этом законодателем закреплена возможность распространения ипотеки строительных материалов на вновь построенное жилое здание без внесения изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки в договор об ипотеке и без регистрации таких изменений. Таким образом, по окончании строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом становится здание, возведенное в результате завершения строительства. Механизм, предусматривающий возможность распространения ипотеки на материалы и оборудование, заготовленные для строительства жилого дома, может быть использован не только в случае с незавершенным строительством жилых домов, но и при строительстве иных объектов недвижимости – воздушных и морских судов, космических объектов, предприятий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Распоряжаться свои недвижимым имуществом самостоятельно собственник не вправе, распоряжение возможно в соответствии с условиями договора об ипотеке лишь по согласованию с залогодержателем. Подобная формулировка Закона об ипотеке позволяет сделать вывод, что правомочие распоряжения у собственника фактически изъято. Мы соглашаемся с мнением А.А. Киселева, который предлагает закрепить в Законе об ипотеке условие, согласно которому имущество, на которое установлена ипотека, будет оставаться не только во владении и пользовании залогодателя, но и распоряжении, с ограничениями, установленными Законом об ипотеке.

6. На этой основе можно сделать вывод об отсутствии на федеральном уровне базового федерального закона об ипотечном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки. Его необходимо принять в ближайшее время.

7. Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного жилищного кредитования.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОЙ СИСТЕМЫ

3.1. Проблемы и пути совершенствования правового регулирования

ипотечного кредитования

Определим роль государства в развитии института ипотечного жилищного кредитования, основные принципы и методы его государственной поддержки.

Равновесия в системе ипотечного жилищного кредитования можно добиться и с помощью экономических рыночных регуляторов, стихийно действующих на рынке жилья, но оно тогда не будет соответствовать поставленным государством целям. Система государственной поддержки жилищной ипотеки в той или иной форме существует во всех странах, где они реализуются. Степень государственного регулирования, прежде всего, зависит от уровня экономического развития страны и состояния сложившихся жилищных отношений в ней.

Формирование и эффективное функционирование социально- экономического института жилищного кредитования во многом зависит от проведения государством взвешенной, последовательной политики. Государственное воздействие должно быть направлено, прежде всего, на достижение сбалансированной системы ипотеки, на проведение интересов экономических субъектов, действующих на рынке, на осуществление общенациональных интересов, на поддержку института ипотеки таких мер, которые способствуют реализации жилищной политики государства. В стране сформировалось два вида государственной поддержки – общесоциальная и адресно-социальная. Первая из них направлена на создание и развитие механизма жилищного кредитования как одного из важнейших приоритетов в экономике, вторая – нацелена на поддержку социальных слоев. Государственное регулирование жилищной ипотекой должно осуществляться в косвенной форме, в форме создания необходимых условий, разработки и внедрения системы норм и нормативов, путем контролирования их соблюдения[47].

Успешное формирование и развитие института жилищного ипотечного кредитования в России стало возможным благодаря активной политике государства, направленной на поддержку развития национальной ипотечной системы. Но, вместе с тем, анализ практики государственного регулирования жилищной ипотеки страны показывает, что нерешенным еще остается создание сбалансированной системы этой сферы. В связи с этим государственное воздействие должно быть, прежде всего, направленно на достижение сбалансированной системы ипотеки, на устранение негативных факторов развития жилищного рынка. Одним из важных вопросов в управлении совершенствованием системы ипотеки является решение проблемы взаимоотношения государственного и коммерческого воздействия на жилищный рынок. Результаты исследований свидетельствуют, что снижение государственных инвестиций благоприятно для регионов, где жилищные рынки являются привлекательными для коммерческих вложений как в Москве, Санкт-Петербурге; Нижегородской, Самарской, Тюменской областей. Эту тенденцию в таких регионах необходимо, естественно, сохранять и в обозримом будущем. А в таких регионах как Бурятия, Тыва, Ивановская область, ряде северно-кавказских областей наоборот перераспределение государственных федеральных бюджетных инвестиций на современном этапе создает более благоприятные условия для развития жилищного строительства.

Требуется достаточно четкое разграничение сфер влияния государства и коммерческих инвестиций, которые непосредственно оказывают влияние на решение жилищных проблем населения России и ее регионов.

В развитии ипотечного кредитования государство может оказать большую помощь путем привлечения таких институциональных инвесторов, как Пенсионный фонд РФ, страховые компании, Стабилизационный фонд РФ и т.д. Интересы института жилищного ипотечного кредитования и указанных инвесторов совпадают.

Что же касается системы льготирования, то она должна быть строго адресной и жестко контролироваться государством. Компенсации и льготы государство не должно направлять на возмещение убытков частных инвесторов, а непосредственно потребителю из слоев сильно нуждающихся и обладающих очень малой доступностью жилья[48].

Государственное вмешательство требует решения проблемы, существующей в сложных взаимоотношениях между кредитно-финансовыми, инвестиционными и строительными циклами. Объединяя ипотеку и строительство жилья в единую систему, государство создает стимулы для притока дополнительных ресурсов в сферу жилищного строительства, тем самым увеличивает объемы ввода жилой недвижимости и удовлетворения платежеспособного населения в благоустроенном жилье.

Одним из важных факторов, сдерживающих развитие жилищного рынка, остается необоснованное административное вмешательство. Это вмешательство осуществляется в самых разнообразных формах.

В связи с этим, возрастает потребность в строгом правовом определении компетентности различных структур в решении проблем жилищного рынка, жилищной ипотеки и границ их вмешательства в функционирование этих феноменов. Это касается и регулирования взаимоотношений между федеральными и региональными уровнями государственного регулирования.

На Федеральном уровне основное внимание должно быть направлено на создание общего нормативно-правового пространства и единых правил поведения экономических субъектов на всех локальных рынках жилья. Региональный уровень должен выполнять операционную роль адаптации общих правил и установок к конкретным местным условиям, управлять процессами на локальных жилищных рынках в рамках компетенции государства.

При всех успехах, достигнутых в формировании системы нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, имеются много нерешенных проблем.

Актуальным остается вопрос обеспечения социальной защиты заемщика в случае потери единственного жилья при обращении взыскания на предмет залога. В настоящее время законодательно решен вопрос о возможности выселения несостоятельного заемщика даже из единственного жилья. Но при этом, до сих пор отсутствует закон о том, куда производить выселение жильцов, оказавшихся несостоятельными для оплаты банковских кредитов.

В законодательстве должно также присутствовать положение о распределении ипотечных рисков между участниками.

Состояние и дальнейшее развитие жилищного рынка страны и жилищного ипотечного кредитования, во многом зависят от совершенства и адекватности их развития объективным закономерностям и от системы государственного регулирования этой сферой жизнедеятельности общества.

Государственная политика эффективно реализуется, если имеется научно-разработанная технология ее осуществления. В складывающейся технологии управления жилищной ипотекой уже достаточно четко выделились два уровня: а) государственное управление федеральными, региональными и муниципальными органами власти и б) управление, осуществляемое самостоятельно субъектами самой системы.

Субъекты, являющиеся непосредственными участниками, обеспечивающими функционирование и развитие системы жилищного ипотечного кредитования, занимаются управлением затрат, инвестиционными проектами, сбытом, вопросами внутрифирменного регулирования, маркетинга и мониторинга. Основная цель этого уровня - получение частных выгод и благ, удовлетворяющие собственных потребностей, ради которого субъект вошел в состав организации. В ходе реализации конкретных интересов участники жилищного рынка одновременно своей деятельностью оказывают воздействие на жилищный рынок. Совместное влияние различных субъектов на основе интерпретации их интересов порождает общую внутреннюю систему управления жилищным рынком. Эта система управления свою деятельность согласовывает системой государственного регулирования и теми возможностями, которой предоставляют сопряженные сектора экономики для развития и функционирования жилищного рынка, и, в том числе, жилищного ипотечного кредитования[49].

Основной функцией государственного управления жилищным рынком и жилищной ипотекой является обеспечение сбалансированности частных и национальных интересов в этой области. Это управление осуществляет свое воздействие на процессы в двух формах: в прямой и косвенной. При этом прямая форма воздействия достаточно ограничена, она реализовывается в основном в ситуации, когда государство является одним из субъектов жилищного рынка. Воздействие на жилищный рынок и жилищную ипотеку реализовывается в косвенной форме с использованием определенных методов.

Управление решением по развитию жилищного ипотечного кредитования, как и в других сферах жизнедеятельности общества, должно осуществляться на основе анализа основных тенденций объекта воздействия, определения главных противоречий и диспропорций в этой области определяются нарушения равновесия между структурными элементами и интересами субъектов участвующих на жилищном рынке. Недостаточная, в некоторых случаях искаженная, информация о тенденциях развития может привести к неправильным, неадекватным решениям и, тем самым, резко снизить эффективность функционирования института жилищной ипотеки. В связи с этим, при разработке технологии управления становится необходимым, прежде всего, совершенствование системы получения централизованной информации, которая сегодня по существу отсутствует.

В современной ситуации, когда в различных субъектах России реализовываются разные схемы жилищного ипотечного кредитования, возникла острая необходимость разработки системы сравнительных и оценочных показателей, которая позволяет совершенствовать управление ипотекой.

Воздействие государства на институт жилищной ипотеки осуществляется методами денежно-кредитной и налоговой политики, льготирования, стимулирования, установления норм и нормативов, путем разработки правовых основ функционирования ипотеки. От выбора наиболее адекватных форм воздействия государством зависит эффективность деятельности института жилищной ипотеки.

Правовое регулирование жилищного ипотечного кредитование должно осуществляться по нескольким направлениям. Одно из которых – приведение в соответствие федеральной и региональной законодательных баз.

В большинстве субъектов Российской Федерации приняты соответствующие законы, целевые программы, положения о развитии системы ипотечного кредитования на их территории. Муниципальные образования также нередко принимают правовые акты по ипотечному кредитованию. Однако содержащиеся в правовых актах подходы к регулированию отношений, понятийный аппарат и, как следствие, сами правовые акты существенным образом различаются. В отдельных случаях нормативные акты субъектов Российской Федерации включают в себя лишь нормы-декларации, что не лучшим образом отражается на развитии и регулировании системы ипотечного кредитования в России[50].

Анализ законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

Первую группу составляют субъекты, в которых приняты весьма детальные законы, регулирующие отношения, возникающие в сфере ипотечного жилищного кредитования (Республики Дагестан, Марий Эл, Кабардино-Балкария; Алтайский, Краснодарский, Приморский края, Астраханская, Волгоградская, Кемеровская, Кировская, Московская, Новосибирская, Омская, Самарская, Томская и другие области), а в некоторых из них приняты еще и региональные целевые программы (г. Москва, Пензенская, Калининградская и другие области). Причем условия выдачи ипотечных кредитов могут устанавливаться нормативными актами органов исполнительной власти субъектов Федерации.

Вторую группу составляют субъекты, регулирование ипотеки в которых происходит посредством разработки и принятия только региональных программ при отсутствии самостоятельных законов, посвященных ипотечному кредитованию (Владимирская, Ленинградская, Оренбургская, Пензенская, Рязанская, Смоленская, Тверская и другие области)[51].

Третью группу составляют субъекты, в которых практически отсутствует правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Остановимся на некоторых проблемных моментах правового регулирования ипотечного кредитования.

1. Размер ставок по ипотечным кредитам. Основными параметрами любой ипотечной системы и, соответственно, ипотечной программы являются проценты по кредиту, т.е. ставка ипотечного кредита, стоимость недвижимого имущества, связанные с ней риски, а также расходы на страхование этих рисков.

Развитие ипотеки напрямую связано со снижением процентной ставки.

С 1 июля 2006 г. Агентством по ипотечному жилищному кредитованию снижены ставки по ипотечным кредитам. Минимальная ставка снижена с 12 до 11, 5% годовых; максимальная снижена с 16 до 14, 5% годовых.

В последующем планируется дальнейшее снижение ипотечной ставки — до 11% в 2007 г.

В нормативных актах субъектов Федерации процентные ставки дифференцируются, но основанием дифференциации, как правило, являются те или иные категории граждан, которым оказывается поддержка.

Так, в Нижегородской области размер ставки по ипотечным кредитам в единых областных стандартах определен от 5% годовых, а для льготных категорий он составляет 8% годовых.

В Алтайском крае процентная ставка составляет 5% годовых, но максимальный размер кредита всего 1500 минимальных размеров оплаты труда.

В Кемеровской области возможно снижение процентной ставки по выданному займу при одном из следующих условий:

- награждение государственной наградой Российской Федерации либо определенными областными наградами;

- рождение, усыновление (удочерение) ребенка;

- окончание учебного заведения с дипломом с отличием либо защита диссертации.

Во многих субъектах установлены льготные ставки для молодых семей. В Самарской области они составляли 10% годовых. В других регионах установлены в пределах 7 - 8%[52].

Представляется необходимым продолжение политики снижения процентной ставки по ипотечным кредитам и льготных ставок для отдельных категорий граждан - бюджетников, молодых семей, в семьях при рождении ребенка.

Оптимальной была бы ставка в размере 7 - 10% годовых. Это возможно будет сделать лишь при условии снижения устанавливаемой Центральным банком РФ ставки рефинансирования, которая с 26 июня 2006 г. составляет 11, 5% годовых. В то же время это возможно будет сделать лишь при условии снижения инфляции в российской экономике, которая в настоящий момент составляет около 11% в год, а в сфере строительства по минимальным подсчетам - от 40% в год.

2. Определение в законодательстве «молодой семьи» и меры ее поддержки при ипотечном кредитовании. В федеральном законодательстве понятие «молодая семья» практически отсутствует. Оно определяется лишь в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг. в редакции Постановления Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. N 865, а также в Основных направлениях государственной молодежной политики, утвержденных Постановлением Верховного Совета РФ от 3 июня 1993 г. № 5090-1[53].

Понятие молодой семьи за небольшими исключениями в них практически идентичны: это семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и минимум одного ребенка. Важным условием для участия в программе молодой семьи является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Как видно, важным акцентом в определении является то, что претендовать на получение государственной поддержки молодая семья может вне зависимости от того, есть у нее дети или нет. В то же время, если это неполная семья, то для того, чтобы считаться семьей, наличие детей является обязательным. Подобным же образом понятие «молодая семья» определяется в нормативных актах Воронежской и Новгородской областях и других субъектов Российской Федерации[54].

В некоторых субъектах молодая семья определяется как семья, в которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (это г. Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский, Приморский края, Кемеровская, Нижегородская, Новосибирская, Самарская, Тверская, Тюменская области).

Надо отметить решение Санкт-Петербургского городского суда от 8 декабря 2005 г. № 3-443, которым признаны не действующими со дня принятия соответствующие правовые нормы, устанавливающие ограничения применительно к мерам поддержки молодых семей, лишь семьями, в которых оба супруга не достигли 30-летнего возраста.

Наиболее радикально молодая семья определяется в Законе Кировской области «как семья, в которой оба супруга находятся в возрасте не старше 35 лет, а также неполная семья (один родитель не старше 35 лет).

Полагаем необходимым в федеральных и региональных нормативных актах закрепить следующее единое определение: молодой семьей является семья, в которой возраст одного из супругов (родителя в неполной семье) не превышает 30 лет (либо даже увеличить возраст до 35 лет).

3. Компенсация взносов при ипотечном кредитовании. Действенной мерой государственной поддержки участников ипотеки является компенсация (субсидирование) государством части взносов.

Согласно новой федеральной подпрограмме „Обеспечение жильем молодых семей“ на 2002 - 2010 гг. субсидии на приобретение жилья или индивидуальное строительство, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, предоставляются в следующих размерах:

35% от средней стоимости жилья — для семей, не имеющих детей;

40% от средней стоимости жилья - для семей, имеющих одного и более ребенка.

Норма общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, устанавливается в следующих размерах:

для семьи численностью два человека (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м;

для семьи численностью три и более человек, включающей, помимо молодых супругов, одного и более детей (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и двух и более детей), - количество членов семьи, умноженное на 18 кв. м.

Субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления могут предусматривать дополнительные формы поддержки молодых семей - предоставлять дополнительные субсидии в большем размере, чем это предусмотрено условиями подпрограммы; предоставлять банкам государственные гарантии субъектов Федерации или муниципальные гарантии по ипотечным жилищным кредитам, в том числе по кредитам с растущими платежами, осуществлять дополнительные меры по субсидированию части кредита (займа) при рождении (усыновлении) ребенка молодой семьей и др.

В Москве внедрена молодежная ипотечная программа, согласно которой оплата 30% стоимости квартиры вносится молодой семьей с ребенком, другие 30% компенсирует администрация города, на оставшуюся сумму предоставляется кредит в рассрочку на 15 лет.

В Волгоградской области администрацией предоставляются жилищные субсидии на оплату первого взноса гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий, а также разрабатываются рекомендации по созданию системы предоставления поручительств органами местного самоуправления по отдельным категориям заемщиков.

В Пензенской области работникам бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, если они подпадают под стандарты ипотечного кредитования, предоставляется рассчитываемая в определенном порядке субсидия, которая может быть использована только на приобретение или строительство жилья, а в остальной части может быть выдан ипотечный кредит.

Согласно ст. 15 Закона Самарской области «Об ипотечном жилищном кредитовании» при рождении первого ребенка молодой семье погашается часть ипотечного жилищного кредита (целевого займа), равная стоимости 18 кв. м общей площади жилья; при рождении второго ребенка погашается следующая такая же часть; при рождении третьего ребенка погашается оставшаяся сумма кредита. При отсутствии у молодой семьи детей либо при их рождении до момента получения молодой семьей кредита (целевого займа), в том числе в период после принятия решения о выделении кредита, но до момента фактической выдачи полученный молодой семьей кредит не погашается. Подобные нормы установлены и в нормативных актах других субъектов Федерации[55].

Очень спорным в правоприменительной практике являлся вопрос, каким образом поступать с молодой семьей, если к моменту получения кредита родители-претенденты уже достигли возраста 30 лет, либо ребенок родился после получения кредита и после достижения возраста 30 лет. Формально в таких случаях заявители должны утратить статус молодой семьи, но как быть с тем, что до получения статуса они соответствовали условиям, определяющим статус молодой семьи? Практически всегда эти спорные случаи трактовались не в пользу заявителей - молодых семей. Для разрешения этой ситуации в Закон Самарской области в июле 2006 г. «Об ипотечном жилищном кредитовании» внесли соответствующие изменения.

За молодыми семьями, обратившимися в специализированные областные ипотечные организации с заявлением о предоставлении ипотечного жилищного кредита (займа) до достижения одним или каждым из супругов (родителем в неполной семье) 30-летнего возраста, после достижения ими 30-летнего возраста сохраняется право на получение ипотечного жилищного кредита, любых субсидий, в том числе субсидий (компенсаций) при рождении (усыновлении) ребенка в размерах, установленных действующим законодательством.

Это же относится и к молодым семьям, состоящим на учете в специализированных областных ипотечных организациях и не получившим ипотечный жилищный кредит (заем) до достижения одним или каждым из супругов (родителем в неполной семье) 30-летнего возраста, при рождении (усыновлении) ребенка до или после достижения ими 30-летнего возраста сохраняется право на получение за счет средств областного бюджета субсидий (компенсаций) в размерах, установленных действующим законодательством.

В целях стимулирования рождаемости правильнее было бы установить меры поддержки семей при рождении ребенка в ипотечном кредитовании вне зависимости отнесения к категории молодых семей, т.е. вне зависимости от возраста родителей.

4. Рост стоимости жилья и относительное снижение в этой связи доходов населения. Данное обстоятельство может свести на нет всю привлекательность ипотечного кредитования. Например, в г. Самаре стоимость жилья на первичном и вторичном рынках за последний год увеличилась в 1, 5 - 2 раза. Этому способствуют нарушения при выдаче разрешений на строительство и отводе земельных участков, финансовая несостоятельность некоторых заказчиков-застройщиков, скандалы с инвесторами-дольщиками. Правительству РФ и региональным органам власти целесообразно разработать комплекс мер по разрешению данной ситуации[56].

5. Недекларируемость доходов заемщиков. Данный фактор также сдерживает развитие ипотеки, поскольку заемщики, не имея возможности подтвердить все свои доходы, могут не получить того размера кредита, на который в действительности могут претендовать. Кроме того, они могут необоснованно получить льготы как недостаточно обеспеченные граждане, если такие меры поддержки предусмотрены.

6. Отсутствие маневренного фонда для переселения заемщиков, не выполнивших свои обязательства. В нормативные акты многих субъектов Российской Федерации включены нормы о маневренном жилищном фонде, необходимом для переселения не выполнивших условия договоров заемщиков (Краснодарский край, Новгородская, Самарская области). Об этом говорит и ст. 106 Жилищного кодекса РФ. Однако на практике такой жилищный фонд не создан. Субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям необходимо разработать комплекс мер для разрешения этой проблемы.

Это только некоторые проблемы реализации права граждан на жилище посредством ипотечного кредитования. Разрешение их и полноценное осуществление гражданами своего права на жилище зависит от совместных действий всех уровней и всех ветвей власти.

3.2. Направления совершенствования механизма возвратности

ипотечных кредитов

Первое направление финансового регулирования развития ипотечного жилищного кредитования в России связано с налоговой политикой и должно предполагать: необходимость увеличения суммы имущественного вычета в случае приобретения гражданами готового либо строящегося жилья с помощью ипотечных схем; восстановление права пользования вычетом по процентам в случае рефинансирования ипотечного кредита; изменение процедуры исчисления налога на прибыль предприятий, участвующих в улучшении жилищных условий своих сотрудников.

Второе направление финансового регулирования развития ипотечного жилищного кредитования предусматривает изменение системы государственных финансовых инструментов в области обеспечения жильем населения. В частности, на наш взгляд, необходимо пересмотреть механизм выдачи субсидий по ГЖС за счет увеличения значений повышающих коэффициентов, а также расширить количество регионов, в отношении которых данные коэффициенты будут применяться. Кроме того, требуется внести изменения в механизм функционирования «военной ипотеки» в части снижения процентной ставки и установления ежегодного накопительного взноса по НИС дифференцированно в каждом регионе страны с учетом реальных рыночных цен на жилье.

Третье направление финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования связано с созданием эффективной финансовой схемы приобретения жилья военнослужащими за счет объединения накопительно-ипотечной и ссудо-сберегательной программ (рис. 1).

Целевые показатели программы «военной ипотеки» предполагают возможность использования ипотечного кредита после трех лет участия в НИС. Но на практике средств, перечисляемых на индивидуальный счет военнослужащего, оказывается недостаточно для формирования первоначального взноса по кредиту. В связи с этим финансовая схема приобретения жилья военнослужащими может быть дополнена их участием в кредитно-потребительских кооперативах граждан. Создание таких кооперативов в военных округах позволит сократить время накопления средств на первоначальный взнос по ипотечному кредиту и привлечь собственные средства военнослужащих в дополнение в бюджетному финансированию.

Четвертое направление финансового регулирования ипотечного жилищного кредитования обусловлено недостатком источников финансирования жилищных программ в регионах страны.

Современные направления формирования ресурсной базы ипотечного жилищного кредитования в России комбинируются из рыночных и государственных механизмов. Одним из таких направлений является система рефинансирования ипотечных кредитов, от степени развития которой зависят возможности банков выдавать ипотеку, срок предоставления кредита и его стоимость для конечного потребителя.

Министерство обороны

Движение документов

Движение денежных средств при использовании ипотечного кредита

Движение собственных денежных средств военнослужащего, накопленных в кооперативе

Движение денежных средств в случае, когда военнослужащий не использует ипотечный кредит

Рис. 1. Финансовая схема приобретения жилья военнослужащим, основанная на принципах объединения накопительно-ипотечной и ссудо-сберегательной программ

В настоящее время в России уже внедрена двухуровневая система рефинансирования ипотечных активов, в которой участвуют: банки - первичные кредиторы, осуществляющие непосредственную выдачу ипотечных кредитов и являющиеся первыми владельцами стандартных закладных; региональные операторы, выкупающие эти закладные и формирующие из них пулы для передачи в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. АИЖК с помощью специализированных агентов проводит эмиссию ипотечных ценных бумаг, распространяет их среди инвесторов и аккумулирует средства для дальнейшего выкупа кредитов. В такой финансовой схеме основную нагрузку заемщики несут перед АИЖК, в то время как из регионов уходит большая часть ипотечных средств в виде основного долга и начисленных платежей. Поэтому для сохранения доходности по ипотечным кредитам необходимо создание такой финансовой схемы, которая позволила бы структурам регионального масштаба зарабатывать на ипотечных продуктах, а не довольствоваться лишь комиссиями за обслуживание кредитов. Одной из таких схем, позволяющих самостоятельно аккумулировать средства для их дальнейшего инвестирования в ипотеку, является секьюритизация, т.е. форма привлечения финансирования за счет выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами.

Сегодня в процесс секьюритизации в России включено как АИЖК, действующее через собственных ипотечных агентов, так и несколько крупных кредитных организаций. Деятельность региональных ипотечных агентов пока не получила широкого развития. Между тем работа таких финансовых организаций позволит, на наш взгляд, создать необходимые условия для формирования децентрализированных вторичных ипотечных рынков в масштабах всей страны. Первоначально создание региональных ипотечных агентов может происходить на базе действующих региональных операторов АИЖК, например Самарского областного фонда жилья и ипотеки (рис. 2).

Функционирование таких финансовых организаций должно быть подчинено единой финансовой схеме и включать в себя ряд этапов. Сначала банки - первичные кредиторы - выдают заемщикам ипотечные кредиты, оформляя закладные, после чего права требования по этим закладным переуступаются региональному ипотечному агенту - дочерней компании Самарского областного фонда жилья и ипотеки, который под залог данных прав выпускает ипотечные ценные бумаги (ИЦБ). При этом денежные средства, полученные от заемщиков, в установленном порядке передаются ипотечному агенту для соответствующих расчетов с инвесторами.

Рис. 2. Схема секьюритизации ипотечных жилищных кредитов

Самарским областным фондом жилья и ипотеки

Основным инвестором, способным приобрести существенный объем региональных выпусков ИЦБ, на наш взгляд, может быть Пенсионный фонд России. Однако действующим законодательством ему не разрешено вкладывать средства в ценные бумаги, не обеспеченные государственной гарантией. Поэтому необходимым условием для развития вторичного рынка закладных в регионах должен быть соответствующий инструмент финансового регулирования в части предоставления гарантированного выкупа региональных выпусков ИЦБ Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

Таким образом, первоначально региональным ипотечным агентам может потребоваться государственная финансовая поддержка, однако в последующем необходимо запланировать лишь закрепление гарантий федеральных и региональных властей в общем механизме секьюритизации ипотечных активов.

Одним из важных направлений развития ипотечного жилищного кредитования является создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования.

Существует объективная необходимость формирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в целях развития механизма ипотечного кредитования и повышения доступности ипотечных программ в соответствии с планами Правительства РФ по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Рефинансирование ипотечных кредитов является одной из наиболее актуальных на сегодня проблем, поскольку недостаточность длинных ресурсов в структуре пассивов большинства российских банков сдерживает процесс снижения ставки по ипотеке.

Правительство давно собиралось запустить подобную систему в России, но принятый в 2003 г. закон об облигациях с ипотечным обеспечением плохо соотносился с российской реальностью, а необходимые подзаконные акты не принимались. Ситуация изменилась только летом 2006 г., когда Госдума приняла необходимые поправки в закон об ипотечных бумагах, президент их одобрил, а ФСФР выпустила все нужные постановления.

До первого выпуска классических ценных бумаг были осуществлены свыше двух десятков выпусков корпоративных ценных бумаг крупных игроков на ипотечном рынке, но, по сути, эти бумаги ипотечными не являлись, поскольку представляли корпоративные облигации, обеспеченные активами эмитента. Выпуск таких бумаг можно назвать способом финансирования, но не способом рефинансирования, поскольку при этом передачи ипотечных кредитов с баланса эмитента не происходит.

Если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности проведения секьюритизации ипотечных активов в стране необходимо соблюдение ряда основных условий:

1. Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются (переуступаются).

2. Законодательное обеспечение процедуры осуществления «действительной продажи» (through sale): продажа и передача активов, подлежащих секьюритизации, покупателю (например, SPV) должны быть необратимыми.

3. Передача активов покупателю (например, SPV) не должна быть дорогостоящей или обременительной.

4. Покупатель (например, SPV) должен иметь возможность эффективно осуществлять свои права в отношении секьюритизируемых активов в судебном порядке.

5. Процедура обращения взыскания на заложенное имущество должна быть прозрачной, прогнозируемой и достаточно эффективной.

6. В случае выпуска эмитентом нескольких траншей ценных бумаг, обеспеченных активами разного достоинства, законодательство должно создать возможность соответствующего ранжирования порядка исполнения обязательств по траншам разного достоинства в случае банкротства эмитента.

7. Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: с одной стороны, активы, передаваемые покупателю (например, SPV), не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), с другой стороны, они не должны необоснованно освобождаться от налогообложения.

Для упрощения выпуска ипотечных ценных бумаг необходима также реализация ряда других мер. В частности, Минэкономразвития России осуществляется разработка проекта федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части уточнения порядка перехода прав по закладным).

В целом рынок рефинансирования ипотеки находится в стадии интенсивного развития. Поиск оптимального для участников процесса рефинансирования распределения рисков и доходов будет объективно стимулироваться потребностями рынка.

Среди значимых проблем развития ипотечного жилищного кредитования следует выделить вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также вопросы рефинансирования ипотечных кредитов. В настоящее время не до конца решены вопросы обращения взыскания на заложенное имущество при не исполнении залогодателем своих обязательств. Проблема усугубляется, если заложенным имуществом является жилой дом или квартира, являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Отчуждение недвижимости в случае неисполнения обязательства представляет собой большую проблему. С одной стороны обращение взыскания необходимо для кредитной организации, так как последняя не должна нести убытки, вследствие неисполнения условий договора. С другой стороны, необходима сильная защита прав потребителя ипотечного кредитования, и, в рамках процедуры обращения взыскания на недвижимости должен действовать ряд защитных механизмов в пользу должников и собственников. Выяснение и четкое регулирование таких защитных мер способствовало бы интенсивному развитию ипотечного жилищного кредитования в стране.

На протяжении долгого времени одним из сдерживающих ипотеку факторов являлся вопрос о правах несовершеннолетних на продаваемое или передаваемое в залог жилое помещение. Достаточно важной составляющей пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья являлось сокращение случаев, когда необходимо получение предварительного согласия органов опеки и попечительства на сделки по отчуждению имущества родителями несовершеннолетнего. При подготовке рассматриваемых законопроектов законодатель исходил из целесообразности исключения только случаев получения согласия органов опеки и попечительства на сделки по отчуждению и (или) передаче в залог имущества, в котором проживает несовершеннолетний. В тех же случаях, когда имеет место отчуждение или передача в залог родителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, согласие органов опеки и попечительства должно требоваться.

Принимая во внимание вышеизложенное, все же стоит заметить, что вопрос о необходимости получения разрешения на передачу в ипотеку жилого помещения в котором проживает несовершеннолетний, по мнению автора, до сих пор является не до конца решенным. С этой целью, по мнению автора, представляется необходимым уточнить данную норму и привести ее в соответствие с содержанием пункта 3 статьи 77 Закона об ипотеке и статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Важную роль в развитии ипотеки играет рефинансирование ипотечных кредитов - возможность уступать требования по ипотечным кредитам другому финансовому институту, который самостоятельно выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на фондовом рынке. За счет этого банки могут расширять объемы кредитования даже в условиях ограниченного доступа к долгосрочным финансовым ресурсам, снижать процентные ставки по кредитам и увеличивать срок кредитования. По мнению автора, рефинансирование ипотечных жилищных кредитов должно привести к снижению процентной ставки и увеличению срока кредитования на покупку жилья. Автором обоснованы конкретные предложения в данной области, которые изложены в приложении к диссертации.

Важнейшим направлением совершенствования законодательства, регулирующего реализацию конституционного права на жилище, следует признать дальнейшее развитие системы прямых и косвенных гарантий реализации конституционного права на жилище. По мнению автор, важнейшей прямой гарантией реализации конституционного права на жилище следует признать возможность предоставления жилья по договору социального найма. В то же время роль и содержание института социального найма должны быть изменены. Государство должно оставить за собой обязанность обеспечить бесплатным, т.е. социальным жильем строго определенные категории граждан. Причем количество этих категорий граждан должно быть разумным, соответствовать бюджетным возможностям государства и определено непосредственно в Жилищном кодексе Российской Федерации в исчерпывающем перечне. Указанная норма позволит государству сохранять и увеличивать вновь созданный жилищный фонд социального использования для последующего перераспределения.

Правовые меры призваны устранить имеющиеся пробелы правового регулирования и снизить риски банков-кредиторов, участвующих в системе ипотечного жилищного кредитования, что должно способствовать формированию рынка доступного и качественного жилья в Российской Федерации.

Основными движущими силами спроса населения на кредиты являются рост реальных располагаемых доходов населения, а также активная маркетинговая и рекламная политика банков, продвигающих свои кредитные продукты, производителей и продавцов товаров, стремящихся поднять объемы продаж. На наш взгляд, вероятность существенного замедления темпов роста реальных располагаемых доходов граждан в настоящее время достаточно мала. В связи с этим относительное улучшение материального благополучия граждан станет, по нашим прогнозам, основным стимулом к столь же интенсивному развитию рынка кредитования населения в ближайшие пять-шесть лет. При этом анализ структуры потребительских кредитов и спектр предоставляемых продуктов позволяют утверждать, что этот рынок далек от своего насыщения, однако уже сегодня перед банками стоит проблема невозврата кредитов. О возможных последствиях роста проблемной задолженности говорить пока преждевременно, по состоянию на 1 марта 2008г. доля просроченных кредитов на отечественном рынке кредитования населения составила около 3%. Минимальным является невозврат по ипотеке (не более 1%), максимальным - по экспресс-кредитованию (6-7%). В то же время в банках Чехии и Польши доля просроченных кредитов составляет 12-14%. По нашему мнению, при условии сохранения сложившихся тенденций на рынке кредитования населения в России, таких как продолжение наращивания объема выдаваемых кредитов без соответствующей оценки платежеспособности заемщиков, увеличивает кредитный риск, что может привести к кризису неплатежей в банковской системе.

Полностью устранить кредитный риск невозможно. Более того, необходимость завышения процентов по выданным кредитам, по сути, является платой за риск, который принимает на себя банк, выдавая кредит. Чем больше кредитный риск, тем больше, как правило, и процентная ставка, уплачиваемая по данному кредиту. Отсюда возникает еще один способ минимизации кредитного риска - тарифная политика. Тарифы по выдаваемым населению кредитам устанавливаются кредитными организациями с учетом различных факторов: стоимости привлеченных ресурсов, суммы произведенных затрат, срока предоставления кредита, наличия обеспечения (залога, поручителей). Вместе с тем практика предоставления потребительских и ипотечных кредитов зачастую основывается на неконкурентных принципах. При этом не являются редкостью случаи введения заемщиков в заблуждение относительно реальной стоимости полученных ими потребительских кредитов. Реальная стоимость кредита (с учетом всех комиссий и платежей) существенно превышает заявленный в публичной оферте отдельных кредитных организаций процент по кредиту. Таким образом, недостаточное раскрытие информации об условиях предоставления кредита вводит в заблуждение заемщиков относительно полной стоимости данного кредитного продукта, при этом заемщик не может адекватно оценить свои возможности, что приводит к проблемам при обслуживании кредита, т.е. к росту просроченной задолженности и повышает вероятность возникновения невозврата. В то же время, неполное раскрытие информации об условиях кредитования дает банкам необоснованные конкурентные преимущества при осуществлении ими бизнеса на рынке банковских услуг и причиняет убытки другим финансовым организациям, препятствуя выходу на рынок банкам, которые готовы на условиях открытости и достоверности осуществлять деятельность по кредитованию населения и честно заявлять клиентам полную стоимость предлагаемых кредитных продуктов.

Все это приводит к росту просроченной задолженности и невозвращенных кредитов. С целью ее минимизации были предложены следующие меры: диверсификация кредитного портфеля; анализ кредитоспособности потенциального заемщика на стадии принятия решения о предоставлении кредита с использованием информации, хранящейся в бюро кредитных историй; минимизация объемов необеспеченных кредитов и проверка качества обеспечения при выдаче значительных ссуд; рационирование кредита – установление плавающих лимитов кредитования или кредитных потолков для заемщиков, сверх которых кредиты не предоставляются вне зависимости от уровня процентной ставки.

Полноценный рынок кредитования населения - неотъемлемый атрибут всех развитых экономик. Это один из ключевых механизмов, позволяющий монетарным властям гибко и эффективно регулировать экономический рост и уровень потребления в стране через институт процентных ставок. Бурный рост этого сектора в России в последние годы — важный признак успеха рыночных реформ и роста уверенности граждан в дальнейшем улучшении своего благосостояния. Между тем неограниченный рост объемов выдаваемых населению кредитов на практике может не только ухудшить финансовое состояние самих банков и спровоцировать рост процентных ставок (а такие тенденции уже просматриваются), но и подорвать доверие между участниками рынка, с таким трудом восстановленное после событий 1998 года. Сегодня банки объективно должны проводить более взвешенную политику в части кредитования населения, с тем, чтобы в перспективе избежать возможных негативных последствий.

Выводы

Рассмотрев проблемы и перспективы развития системы ипотечных отношений в России, особенности развития ипотеки в регионах и вопрос повышения уровня эффективности возврата кредитов, мы пришли к следующим выводам:

1. Управление решением по развитию жилищного ипотечного кредитования, как и в других сферах жизнедеятельности общества, должно осуществляться на основе анализа основных тенденций объекта воздействия, определения главных противоречий и диспропорций в этой области определяются нарушения равновесия между структурными элементами и интересами субъектов участвующих на жилищном рынке. Недостаточная, в некоторых случаях искаженная, информация о тенденциях развития может привести к неправильным, неадекватным решениям и, тем самым, резко снизить эффективность функционирования института жилищной ипотеки. В связи с этим, при разработке технологии управления становится необходимым, прежде всего, совершенствование системы получения централизованной информации, которая сегодня по существу отсутствует.

2. Воздействие государства на институт жилищной ипотеки осуществляется методами денежно-кредитной и налоговой политики, льготирования, стимулирования, установления норм и нормативов, путем разработки правовых основ функционирования ипотеки. От выбора наиболее адекватных форм воздействия государством зависит эффективность деятельности института жилищной ипотеки.

3. Правовое регулирование жилищного ипотечного кредитование должно осуществляться по нескольким направлениям. Одно из которых – приведение в соответствие федеральной и региональной законодательных баз.

4. Анализ законодательства субъектов Российской Федерации в зависимости от характера и степени правового регулирования отношений по ипотечному кредитованию позволяет поделить их на три группы.

5. Анализ сложившейся ситуации показывает, что региональные рынки на территории России ещё не сложились как единая целостная система, уровень их развития, готовность к полноценному осуществлению ипотечных операций сильно отличаются. Ипотечные системы в регионах имеют многообразные формы и механизмы жилищного финансирования. Основная их часть направлены на краткосрочное удовлетворение потребностей и строительства жилья. Региональные ипотечные системы в большинстве субъектов Российской Федерации ориентированы на собственные программы, фиксируемые исключительно из бюджетных средств имеют, серьезные недостатки, к которым следует относить сильную ограниченность возможностей кредитования, финансовая зависимость от региональных бюджетов, отсутствие прозрачности региональных схем, нестабильность и неэффективность их функционирования.

6. Возникновение и степень риска в системе жилищного ипотечного кредитования связаны с изменениями, происходящими в социально-экономических и политических отношениях, в финансово-кредитной системе, жилищной сфере, налоговой политике и законодательстве страны.

7. Ипотечные риски требуют особого внимания и контроля со стороны законодательства, а со стороны кредитных институтов - разработки реализации особой технологии управления, включающего в свою структуру целого набора специальных инструментов кредитования: объективную оценку залога, прогнозирование возможных рисков, введения элементов страхования и предупредительных мер. В связи с отсутствием адекватной текущим региональным условиям системы государственного жилищного субсидирования, усиливаются неблагоприятные диспропорции в решении жилищной проблемы в большинстве регионов и расширяется поле рисков.

8. Правительство Российской Федерации идет по пути внедрения активной жилищной политики, в основе которой лежит не создание государственного жилищного фонда, находящегося вне рыночного регулирования, а разработка эффективного механизма приобретения недвижимости гражданами за счет собственных и заемных средств.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Система ипотечного жилищного кредитования позволит изменить ситуацию по недостаточному вовлечению в процесс реструктуризации экономики России сбережений населения и будет способствовать построению социально-ориентированной государственной политики. Государственная жилищная политика должна усилить акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование является основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения.

Развитие ипотечной системы кредитования является значительным шагом на пути к росту благосостояния общества в условиях кризиса. Помимо выполнения своей главной социальной функции - обеспечения жильем населения рынок ипотечных кредитов выполняет и другие функции в экономике страны. Получая дополнительные средства, способствующие удовлетворить ранее недоступную потребность, активизируется ранее не участвовавшие в обороте собственные средства покупателя, составляющие, как правило, около 30% от стоимости покупки. При массовости внедрения ипотечных программ полученные средства могут обернуться инвестициями, направляемыми в реальный сектор экономики.

Трудности ипотечного жилищного кредитования можно условно разделить на три подгруппы: проблемы правового характера; проблемы организационного характера; проблемы экономического характера. Все рассмотренные негативные тенденции на рынке ипотечного кредитования прослеживаются на фоне отсутствия необходимой законодательной базы.

Рассмотрев системы ипотечного кредитования и их правовые основы, мы пришли к выводу, что в каждой стране действует своё специфическое законодательство в сфере ипотечного кредитования. Но для всех развитых стран можно выделить общие принципы ипотечной системы:

- принцип специальности: его содержание заключается в ведении записей по объектам недвижимости, а не по именам собственников;

- принцип внесения, который заключается в обязательном внесении всего относящегося к объекту недвижимости в поземельные книги или реестры;

- принцип гласности, заключающийся в том, что реестры и поземельные книги должны быть открыты для общества и средств массовой информации;

- принцип легальности - все записи имеют строго юридическое значение;

- принцип достоверности, заключающийся в реальности записей в реестрах и поземельных книгах.

Путь развития российской ипотеки будет следовать общемировым тенденциям с поправкой на особенности отечественной рыночной экономики.

Рассмотрев ипотечное жилищное кредитование как разновидность ипотеки и как самостоятельную форму кредита мы выделили отличительные особенности ипотечного жилищного кредитования:

- ипотечное кредитование — это сложная система правоотношений, возникающих на каждом из этапов взаимоотношений между заемщиком и кредитором в ходе процесса кредитования.

Введение понятия "система ипотечного жилищного кредитования" позволили рассматривать данную систему в качестве важной составной части национальной социально-экономической системы. При характеристике системы используется понятия совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающих при должной своей организации взаимодействие финансового и реального секторов экономики.

В России представлен достаточно широкий спектр моделей ипотечного кредитования, которые в зависимости от условий предоставления кредита можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа жилья в рассрочку строительными фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан. Действующие системы ипотечного кредитования отличаются неразвитостью механизма рефинансирования через вторичный рынок ценных бумаг; вариантом развития системы ипотечного кредитования может стать разработка различных способов централизованного субсидирования заемщиков.

Закрепленная в Законе об ипотеке возможность залога объектов незавершенных строительством как движимых вещей, т.е. совокупности строительных материалов, применяется только в отношении строящихся жилых домов. При этом законодателем закреплена возможность распространения ипотеки строительных материалов на вновь построенное жилое здание без внесения изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки в договор об ипотеке и без регистрации таких изменений. Таким образом, по окончании строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом становится здание, возведенное в результате завершения строительства. Механизм, предусматривающий возможность распространения ипотеки на материалы и оборудование, заготовленные для строительства жилого дома, может быть использован не только в случае с незавершенным строительством жилых домов, но и при строительстве иных объектов недвижимости – воздушных и морских судов, космических объектов, предприятий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Распоряжаться свои недвижимым имуществом самостоятельно собственник не вправе, распоряжение возможно в соответствии с условиями договора об ипотеке лишь по согласованию с залогодержателем. Подобная формулировка Закона об ипотеке позволяет сделать вывод, что правомочие распоряжения у собственника фактически изъято. Мы соглашаемся с мнением А.А. Киселева, который предлагает закрепить в Законе об ипотеке условие, согласно которому имущество, на которое установлена ипотека, будет оставаться не только во владении и пользовании залогодателя, но и распоряжении, с ограничениями, установленными Законом об ипотеке.

Отечественная система ипотечного кредитования представляет собой симбиоз одноуровневой и двухуровневой моделей. Если изначально развитие системы шло по пути одноуровневости, то с принятием Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» появились признаки двухуровневости системы. Однако развитие ипотечных ценных бумаг идет недостаточными темпами, что также сдерживает развитие ипотечного жилищного кредитования.

В современных условиях рынок кредитования населения требует государственного вмешательства. Государство призвано защищать законные права и интересы участников рынка - кредиторов и заемщиков как на уровне законодательно-нормотворческой, так и на уровне прямого контроля всех видов профессиональной деятельности на данном рынке.

Основными участниками рынка кредитования выступают коммерческие банки, на которые приходится более 90% рынка. При этом другие кредиторы в отличие от банков привлекают заемщиков более низкими процентными ставками и возможностью быстрого получения денежных средств на различные сроки. Эта часть участников сохранит свое значение в силу неразвитости банковской системы, особенно в регионах, где далеко не все банки занимаются кредитованием населения.

Институциональный подход особенно эффективен в изучении жилищной ипотеки, так как дает возможность определить структуру, закономерности формирования, функционирования и развития жилищной ипотеки, представляющей собой сложную систему со всеми ее противоречиями.

Институт жилищной ипотеки имеет региональные особенности, определяемые спецификой сложившихся в субъектах РФ социально-экономических ситуаций, но в последние годы во всех регионах наметилась устойчивая в целом тенденция их унификации.

Несмотря на относительно быстрое развитие института жилищной ипотеки, показатели доступности жилья в абсолютном большинстве регионов остаются очень высокими, что требует кардинальных преобразований в системе социально-экономических факторов, воздействующих на это явление.

Имеется целая система противоречий и рисков, порождаемых в ходе становления и функционирования института жилищной ипотеки, которые требуют государственного регулирования и совершенствования внутреннего управления самими субъектами института жилищной ипотеки.

Формирование и эффективное функционирование института жилищной ипотеки во многом зависит от государственной политики и технологии ее реализации, которая должна осуществляться на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.

Перед рынком кредитования населения стоят две основные проблемы – невозврат кредитов и тарифная политика. В целом, видятся три основных направления решения рассматриваемых проблем в сфере кредитования населения:

· пресечение фактов недобросовестной конкуренции в рамках рассмотрения административных дел о нарушениях антимонопольного законодательства и иных нормативно-правовых актов о защите конкуренции на рынке финансовых услуг;

· выработка стандартов полного раскрытия информации о выдаваемых кредитах;

· законодательное урегулирование вопросов, связанных с обеспечением надлежащего информирования кредитными организациями населения об условиях предоставления кредитов.

Надлежащее правовое регулирование рынка ипотечного кредитования является основой функционирования ипотечной системы и экономики в целом. Мировая практика показывает, что неправильная организация механизмов ипотеки, отсутствие продуманности и определённости правового регулирования данной сферы общественных отношений, может привести к негативным последствиям не только на рынке ипотечного кредитования, но и к кризису мировой экономики. Основная функция государства как регулятора общественных отношений видится в создании надлежащей правовой базы с целью правового обеспечения прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы. Важнейшей задачей законодателя является обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающих жилье с помощью ипотеки. Правовое регулирование ипотечного кредитования должно устанавливать оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан.

Дальнейшее исследование должно быть направлено, прежде всего, на разработку методики прогнозирования развития института жилищной ипотеки, на детальный анализ противоречий и рисков правовой базы, на определение путей оптимизации взаимоотношений между федеральными и региональными субъектами.

Список литературы

I. Законодательные и нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II. – М.: Инфра-М, 1997. - 551 с.

2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.

3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.

4. Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1).

5. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.02.2002 № 104, от 26.07.2004 № 380, с изм., внесенными распоряжением Правительства РФ от 21.10.2004 № 1355-р)

II. Книги и монографии

6. Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. – М.: Филинъ, 1998.

7. Анненков К. Н. Система русского права. - Т. 3. - СПб, 1898.- С. 305.

8. Аннерс Э. История Европейского права. - М., - 1994.

9. Александрова А.Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. – Автореф. дис. …канд.юрид.наук. – М., 2008. – 29с.

10. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000.

11. Банки и банковские операции. – М.: ЮНИТИ, 1997.

12. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. - СПб,1993.- С.20.

13. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. - Екатеринбург: Урал. Гос.Экон.Ун-т, 1998. - С.11.

14. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - Вып. 2.- Вещное право. - СПб, 1896.- С. 180.

15. Власов А.В. Ипотечное кредитование как способ реализации конституционного права человека и гражданина в Российской Федерации. – Автореф. дис….канд.юр. наук. – М., 2008. – С.22.

16. Германия. Факты. – Франкфурт-на-Майне, 1997.

17. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. – М.: Филинъ, 1998.

18. Гришаев СП. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Юристь, 2003.

19. Гросиан Р. К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады, платежный оборот. – М.: Международные отношения, 1996.

20. Грудцына Л.Ю. ФЗ РФ "Об ипотеке" (залог недвижимости): Постатейный науч.-практ. коммент. - Ростов н/Д: Феникс, 2005. - 351с.

21. Довдиенко И.В. Ипотека: учебно-практическое пособие. - М.: РДЛ, 2002.

22. Долан Э. Дж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – СПб., 1991.

23. Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. - Автореф. канд. дис. М., 2007.- 26с.

24. Ем B.C. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. – М.: Статут, 1999.

25. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализе. – СПб.: СПбГУЭФ, 1998.

26. Жилищная экономика/ Пер. с англ. – М.: Дело, 1996.

27. Жилищно–строительная реформа. – М.: НОРМА, 1997.

28. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 1998.

29. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2000.

30. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. – Екатеринбург, 1998.

31. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. – М.: Финансы и статистика, 1999.

32. Квадратный метр под крышей закона. Жилищная энциклопедия. – М.: Домашний адвокат, 1997.

33. Киселев, Алексей Алексеевич. Ипотека как гражданское правоотношение. - Диссертация ... кандидата юридических наук: 12.00.03. - Москва, 2000. - 186 c.

34. Козлов В.Н. Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики: Дис. …канд. эконом. наук. – Новосибирск, 2007. – с.39.

35. Концепция международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи». – М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998.

36. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. – М.: Высшая школа, 1998.

37. Лимаренко В.И. Ипотека: шаг за шагом. – Саратов, 1999.

38. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости). – М.: Контракт, 1999.

39. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.

40. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование //Актуальные проблемы юридических наук. - 1998. - Вып. 2.

41. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах, - М., 1950.- С.294.

42. Общая теория денег и кредита. – М.: ЮНИТИ, 1995.

43. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей Санкт–Петербурга. – СПб., 1997.

44. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: Дело, 1998.

45. Печникова А.В. Денежно-кредитное регулирование экономики Великобритании. – М.: Финансы и статистика, 1986.

46. Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации. – Автореф. дис. …канд. юр. Наук. – М., 1999.

47. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/под ред. B.C. Ема. - М.:Статут, 1999. - с.7.

48. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. Под ред. д. э. н. Бандурина В.В. - М. БУКВИЦА, 2001. – С.47.

49. Смирнов В. В. Менеджер по ипотечным операциям. – М.: Аудитор, 1999.

50. Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Правовая культура, 1999.

51. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 1999.

52. Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). – М.: Ось–89, 1998.

53. Соколинская Н.Э. Учет и анализ краткосрочных и долгосрочных кредитов. – М.: Консалтбанкир, 1997.

54. Управление портфелем недвижимости /Пер. с англ. – М.: ЮНИТИ, 1998.

55. Финансы, денежное обращение и кредит / Под ред. проф. Самсонова Н.Ф. - М.: ИНФРА-М, 2004. - С.214.

56. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости /Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.

57. Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: Автореф. дисс. ... канд. юрид, наук. М., 1998.

58. Цилина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М., 2001. - 358с.

59. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. - М., 1995. - С. 33.

60. Чинаев Т.В. Формирование Росийской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дис. …канд. эконом. наук. – Уфа, 2007. – С.18.

61. Шевчук Д.А. Гражданский процесс. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.

62. Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении. - М.: Финансы и статистика, 2006.

63. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М.: Спарк, 1995 (по изданию 1907 г.). - С.173.

III. Материалы конференций и сборники научных трудов

64. Александрова А.Ю. Правовое регулирование ипотечного кредитования в России на современном этапе//Правовые, экономические и социальные проблемы интеллектуальной собственности. Сборник трудов аспирантов РГИИС в двух частях. - М.: РГИИС, 2004. - С. 17-18.

65. Александрова А.Ю. Юридическая сущность ипотечного кредитования//Правовые, экономические и социальные проблемы интеллектуальной собственности. Сборник трудов аспирантов РГИИС в двух частях. - М: РГИИС, 2005. - С. 8-11.

66. Александрова А.Ю. Правовые основы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки //Правовые, экономические и социальные проблемы интеллектуальной собственности. Сборник трудов аспирантов РГИИС в двух частях. - М.: РГИИС, 2005.- С. 11-17.

67. Брагинский М.И. Правовое регулирование залога в Российской Федерации // Правовые проблемы рыночной экономики в Российской Федерации. - М., 1994.- С. 10.

68. Дубчинин А. Некоторые аспекты правового регулирования заемно - кредитных отношений в современных условиях//Хозяйство и право, 1998.

69. 1-ая Международная практическая конференция «Ипотека в России». Сборник материалов. – М.: АНХ, 1999.

70. Козлова Н.С. Проблема внедрения ипотечного кредитования на первичном рынке жилья / Н.С.Козлова, А.Н.Струков // Вестник НГУ. Сер. Соц.-экон. науки. - 2008. - Т.8, № 3. - С.68-73.

71. Оценочная деятельность в России. Сборник научных трудов – М.: Издательство Финансовой академии, 1998.

72. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России: сб. ст. / под ред. Рогожиной Н.Н. - М.: Фонд "Ин-т экономики города", 2004. - 127с.

73. Парламентские слушания на тему «О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы Федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России «Дом для Вашей семьи» и международный семинар на тему «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России». – М.: Парус, 1998.

74. Полтерович В.М. Стратегия формирования ипотечного рынка в России / В.М.Полтерович, О.Ю.Старков // Экономика и матем. методы. - 2007. - Т.43, № 4. - С.3-22.

75. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С.Ема. -М.: Статут, -1999.

76. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2000. - С.186.

77. Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования / Фаерман Е.Ю., Хачатрян С.Р. // Экон. и мат. методы. - 2004. - Т.40, № 1. - С.3-15.

IV.Публикации в периодических изданиях

78. Азбука ипотеки и всех ее составляющих // Моск. правда. - 1998. - 8 дек. - С.2.

79. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит. - 2004. - № 4. - С.42-48.

80. Афанаскин Ю. Ипотека в разных измерениях / Афанаскин Ю., Веселов А. // Эксперт-Сибирь. - 2004. - № 5. - С.8-10.

81. Борисов А. Одна потеха эта ипотека // Моск. комсомолец. - 2001. - 25 окт. - С.4.

82. Взять ипотеку и не потерять жилье // Рос. газета. - 2007. - 8 ноября. - С.7.

83. Власов А.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2008. - № 4. - С.210-211.

84. Волкова А. Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. - 2003. - 22 нояб. - С.7.

85. Воробьев Ю., Караваев И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики..- 1999. - № 11- С. 135 - 145.

86. Гандзюк С.Ипотека заставляет жить честно // Деловые люди. - 1999. - Сент.-окт. - С.18-19.

87. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2004. - № 6. - С.51-55.

88. Губина И. Заемные метры: Массовая ипотека невозможна без появления среднего класса / Губина И., Рубченко М. // Эксперт. - 1999. - № 42. - С.39-43.

89. Делягин М. Ипотечный кризис: конец глобализации? // Свободная мысль. - 2008 - № 3. - С.33-44.

90. Денисенко Е.Б. Анализ первичного рынка жилья: как активизировать операции с использованием ипотечных схем // ЭКО. - 2007. - № 1. - С.159-167.

91. Дестресс М. Ипотека и ипотечный класс // Деньги и кредит. - 1995. - № 8. - С.48-51.

92. Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования // Хоз. право. - 2007. - № 6. - С.48-51.

93. Железнова О. Ипотека - инструкция по применению // Финанс. - 2004. - № 4. - С.14-20.

94. Жуков В.Н. Учет операций по ипотеке // Бухгалтерский учет. - 1999. - № 2. - С.65-71.

95. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения // Финансы. - 2002. - № 6. - С.17-19.

96. Замураева И. Ипотека на потоке // Власть. - 1998. - № 32. - С.50-51.

97. Зеленкова Н.М. Ипотека // Деньги и кредит. - 1992. - № 11. - С.53-55.

98. Зельднер А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России / Зельднер А.Г., Южелевский В.К. // ЭКО. - 2004. - № 8. - С.38-43.

99. Иванкина Е. Проблемы ипотеки в России // Общество и экономика. - 2008. - № 1. - С.90-103.

100. Иванов И. Идеальная ипотека для идеальных людей // Известия. - 1999. - 9 февр. - С.4.

101. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. - 2008. – № 11. - С.75-82.

102. Ипотека - особый вид залога // Экономика и жизнь. - 1998. - Июнь (№ 23). - С.22.

103. Капков А. Будет ипотека - будет дом // Ваше право. - 1998. - № 21. - С.10.

104. Клепикова Е. Ипотека: взгляд изнутри / Записала А.Андреева // Спрос. - 2005. - № 2. - С.56-57. - (Денежка).

105. Кобылкина И. В ипотеку берут не каждого // Труд-7. - 2005. - 10 февраля. - С.11.

106. Козлова Е.А. Система комплексной страховой защиты от рисков ипотечного жилищного кредитования // Страховое дело. - 2007. - № 2. - С.32-36.

107. Колдаев О. Ипотека или аренда. Без права на ошибку // Спрос. - 2008. - № 9. - С.56-58. - (Денежка).

108. Косарева Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопр. экономики. - 2001. - № 5. - С.89-106.

109. Кравцов С.Ипотека из глубины веков // Моск. правда. - 2002. - 25 янв. - С.1-2. - (Квартирный вопрос).

110. Кресникова Н.И. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения // Деньги и кредит. - 2009. - С.25-36.

111. Кудинов В. Ипотека стала ближе к народу (Объем рынка ежегодно удваивается) // Ведомости. - 2003. - 24 нояб. - С.135.

112. Кузин А. Десять лет без права передышки, или Реально ли купить квартиру по ипотеке // Фин. Россия. - 2002. - 9 окт. - С.16.

113. Кузин А. Три квартиры по цене одной // Финансы. - 2003. - № 25. - С.20-21.

114. Куприянов А. Ода с цифрами ипотеке // Эхо планеты. - 2003. - № 48. - С.34-35.

115. Кучер Н. Ипотека - шанс для экономики и для человека // Ваше право. - 1998. - № 34. - С.10.

116. Ладыгин Д. Это сладкое слово "ипотека" // Коммерсантъ-Деньги. - 2000. - № 28. - С.24-25.

117. Лазаренко Н. Залог недвижимости (ипотека) // Эпиграф. - 1998. – Июнь (№ 30). - С.5.

118. Логинов М. Ипотечное жилищное кредитование на уровне муниципальных образований // Маркетинг. - 2002. - № 2. - С.97-112.

119. Логинов М. Ипотечное кредитование строительства жилья // Экономист. - 2002. - № 9. - С.67-73.

120. Логинов М.П. Андеррайтинг ипотечных кредитов // ЭКО. - 2002. - № 12. - С.127-137.

121. Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит. - 2009. - № 3. - С.24-29.

122. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО. - 2004. - № 9. - С.115-132.

123. Логинов М.П. К вопросу о бюджетной модели ипотеки в России // Деньги и кредит. - 2003. - № 12. - С.67-69.

124. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит. - 2002. - № 4. - С.22-30.

125. Маслова В. Ипотека земель // Экономист. - 2004. - № 5. - С.89-96.

126. Махлин М. Американская ипотека в российском исполнении // Рос. бизнес газ. - 2003. - 1 июля. - С.1-2.

127. Мацкавичене Е.В. Что нужно знать о жилищной ипотеке? // Бух. учет. - 2008. - № 1. - С.39-47.

128. Медведев Д.А. Российский закон о залоге// Правоведение.- 199. - №5.- С.14.

129. Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. - 2000. - № 12. - С.18-23.

130. Молчанов Ю. На исходе ХХ века в Россию вернулась ипотека // Экономика и жизнь. - 1998. - Авг. (№ 33). - С.6.

131. Монахов А. Квартира за 20 тысяч рублей! // Труд. - 2002. - 20 июня. - С.13.

132. Монина Е. Ипотека - это политика государства // Московская правда. - 1998. - 25 сент. - С.2.

133. Москалева Л. Особенности ипотечного кредитования в Сибири // Эпиграф. - 2002. - 14 июня. - С.10.

134. Москвичева В.Л. "Подводные камни" ипотеки и способы их преодоления // Закон. - 2007. - № 12. - С.215-221.

135. Николаева Е. Ипотека перешла в режим ожидания // Финанс. - 2009. - № 15-16. - С.83-85.

136. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития / Нугаев Р.А., Кириченко Е.Г. // Деньги и кредит. - 2004. - № 10. - С.24-29.

137. Оленина Е.А. К оценке потенциального спроса населения на ипотечный кредит // Деньги и кредит. - 2000. - № 5. - С.42-46.

138. Орлов В.Е. Ипотека в России возродится / Орлов В.Е., Клименко В.Н. // Деньги и кредит. - 1995. - № 8. - С.60-63.

139. Оселедец В.М. История развития ипотечного кредита в дореволюционной России // Сиб. финанс. школа. - 2004. - № 3. - С.105-108.

140. Основы ипотечного кредитования / под ред. Косаревой Н.Б. - М.: Фонд "Ин-т экономики города": ИНФРА-М, 2007. - 575с.

141. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. - 2003. - № 3. - С.57-66.

142. Пахомова Е. Плюс квартиризация всей страны: Особенности национальной... ипотеки // Деловые люди. - 2002. - Апр. (№ 133). - С.88-90.

143. Погорелова Ю. Ипотека с копилкой // Коммерсантъ-Деньги. - 2008. - № 30. - С.40-41.

144. Пономарев В. Ипотечное жилищное кредитование // Экономика России - ХХI век. - 2003. - № 11. - С.43-45.

145. Пономарев В. Система ипотечного кредитования // Экономика России - ХХI век. - 2003. - № 13. - С.74-75.

146. Пономарев В.Н. Квадратные метры по закладным / Беседовал Махлин М. // Рос. бизнес-газ. - 2004. - 10 марта. - С.1, 5.

147. Потапов А. Ипотечные приоритеты // Финанс. - 2006. - № 42. - С.72-75.

148. Проскурякова Н.А. Ипотека в России в конце XIX - начале ХХ веков // Вопр. истории. - 1995. - № 9. - С.3-18.

149. Пуляевский И.В. Институт ипотечного жилищного кредитования в системе гражданского права // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2007. - № 2. - С.401-402.

150. Рачкевич А.Ю. Секьюритизация: характерные признаки и определение / А.Ю.Рачкевич, И.А.Алексеева // Деньги и кредит. - 2008. - № 8. - С.22-31.

151. Сагдиев Р. Ипотека не потеха: В 2000 году в стране могут появиться жилищные облигации // Известия. - 1999. - 14 окт. - С.4.

152. Сагдиев Р. Не в этой жизни // Известия. - 1999. - 30 окт. - С.4.

153. Сафрончук М. Ипотека / Сафрончук М., Стрелец И. // Наука и жизнь. - 1999. - № 5. - С.54-58.

154. Синько В. Ипотека в сфере промышленности / Синько В., Черноусов Е. // Экономист. - 1998. - № 8. - С.83-88.

155. Скорбин К.М. Объекты и субъекты ипотечного кредитования // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 6. Экономика. - 2007. - № 3. - С.19-26.

156. Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопр. экономики. - 1997. - № 7. - С.112-123.

157. Смолянский А. Ипотека как она есть // Научный парк. - 1997. - № 6. - С.19-21. - (Новелла)

158. Смык В. Ипотека - не на потеху // Трибуна. - 1999. - 2 апр. - С.3

159. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования// Адвокат. - №3. – 2007.

160. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования. - #"#_ftnref1" name="_ftn1" title="">[1] Мартемьянов В.В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. – Автореф. дис….канд. юр.наук. – М., – 2008. – С.11.

[2] Мартемьянов В.В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. – Автореф. дис….канд. юр.наук. – М., – 2008. – С.11.

[3] Клочков И.И. Особенности ипотечного кредитования в России: тенденции его развития и зарубежный опыт. – Автореф. дис….канд. юр. наук. – М., 2007. – С.7.

[4] Павлодский Е. Залог и ипотека // Хозяйство и право. - 1997. - № 2.

[5] Козлов В.Н. Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики: Дисс. …канд. .эконом. наук. – Новосибирск, 2007. – С.39.

[6] Киселев А. А. Ипотека как гражданское правоотношение : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 - Москва, 2000. – С. 18.

[7] Шевчук Д. Кредитный консалтинг // Финансовая газета. - №20. - 2006.

[8] Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 14.02.2002 №104, от 26.07.2004 № 380, с изм., внесенными распоряжением Правительства РФ от 21.10.2004 № 1355-р)

[9] Шевчук Д.А. Гражданский процесс: Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.

[10] Чинаев Т.В. Формирование Росийской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дисс. …канд.. эконом. наук. – Уфа, 2007. – С.15.

[11] Киселев А. А. Ипотека как гражданское правоотношение : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 - Москва, 2000. – С. 28.

[12] Чинаев Т.В. Формирование Российской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дисс. …канд.. эконом. наук. – Уфа, 2007. – С.18.

[13] Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.

[14] Киселев А. А. Ипотека как гражданское правоотношение : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 - Москва, 2000. – С. 28.

[15] Царапкина О.С. Правовое регулирование ипотеки: Автореф. дисс. ... канд. юрид, наук. М., 1998. – С.14.

[16] Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России/под ред. B.C. Ема. - М.:Статут,1999. - с.7

[17] Александрова А.Ю. Юридическая сущность ипотечного кредитования//Правовые, экономические и социальные проблемы интеллектуальной собственности. Сборник трудов аспирантов РГИИС в двух частях. -М: РГИИС, 2005. С. 8-11.

[18] Делягин М. Ипотечный кризис: конец глобализации? // Свободная мысль. - 2008 - № 3. - С.33-44.

[19] Делягин М. Ипотечный кризис: конец глобализации? // Свободная мысль. - 2008 - № 3. - С.33-44.

[20] См. напр.: Финансы, денежное обращение и кредит / Под ред. проф. Самсонова Н.Ф. - М.: ИНФРА-М, 2004. - С.214.

[21] Чинаев Т.В. Формирование Российской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дисс. …канд. эконом. наук. – Уфа, 2007. – С.8.

[22] Чинаев Т.В. Формирование Росийской системы ипотечного кредитования и ее инфраструктуры: Автореф. дис. …канд. эконом. наук. – Уфа, 2007. – С.9.

[23] Собрание законодательства Российской Федерации. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст. 42.

[24] Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 37. С. 8304 - 8305

[25] Собрание законодательства Российской Федерации. 03.09.2001. № 36. Ст. 3576

[26] Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. № 50. Ст. 4951.

[27] Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. – С.24-35.

[28] Воробьев Ю., Караваев И., Скробов А. Залоговое кредитование: зарубежный опыт и российская действительность // Вопросы экономики..- 1999. - № 11- С. 135 - 145.

[29] Дубчинин А. Некоторые аспекты правового регулирования заемно-кредитных отношений в современных условиях//Хозяйство и право, 1998.

[30] Власов А.В. Ипотечное кредитование как способ реализации конституционного права человека и гражданина в Российской Федерации. – Автореф. дисс….канд. юрид. наук. – М., 2008. – С.20.

[31] [31] Власов А.В. Ипотечное кредитование как способ реализации конституционного права человека и гражданина в Российской Федерации. – Автореф. дисс….канд. юрид. наук. – М., 2008. – С.19 - 22.

[32] Козлов В.Н. Формирование и перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики: Дис. …канд. эконом. наук. – Новосибирск, 2007. – с.39.

[33] Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. - Автореф. канд. дис. М., 2007.- 26с.

[34] Власов А.В. Ипотечное кредитование как способ реализации конституционного права человека и гражданина в Российской Федерации. – Автореф. дисс….канд. юрид. наук. – М., 2008. – С.22.

[35] Грудцына Л.Ю. ФЗ РФ "Об ипотеке" (залог недвижимости): Постатейный науч.-практ. коммент. - Ростов н/Д: Феникс, 2005. - 351с.

[36] Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. - Автореф. канд. дис. М., 2007.- 26с.

[37] Дударева Е.В. Особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. - Автореф. дисс…. канд. юрид. Наук. - М., 2007. С. 8.

[38] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М., 1997. – С.482.

[39] Киселев А. А. Ипотека как гражданское правоотношение : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 - Москва, 2000. – С. 28.

[40] Козлова Н.С. Проблема внедрения ипотечного кредитования на первичном рынке жилья / Н.С.Козлова, А.Н.Струков // Вестник НГУ. Сер. Соц.-экон. науки. - 2008. - Т.8, № 3. - С.68-73.

[41] Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования. - #"#_ftnref42" name="_ftn42" title="">[42] Власов А.В. Ипотечное кредитование как способ реализации конституционного права человека и гражданина в Российской Федерации. – Автореф. дис….канд.юр. наук. – М., 2008. – С.22.

[43] Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: проблемы правового регулирования// Адвокат. - №3. – 2007.

[44] Мартемьянов В.В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. – Автореф. дис….канд. юр.наук. – М., – 2008. – С.13.

[45] Там же. – С.14.

[46] Киселев А. А. Ипотека как гражданское правоотношение : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 - Москва, 2000. – С. 28.

[47] Александрова А.Ю. Юридическая сущность ипотечного кредитования//Правовые, экономические и социальные проблемы интеллектуальной собственности. Сборник трудов аспирантов РГИИС в двух частях. - М: РГИИС, 2005. - С. 8-11.

[48] Ем B.C. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. – М.: Статут, 1999

[49] Киселев А. А. Ипотека как гражданское правоотношение : диссертация ... кандидата юридических наук : 12.00.03 - Москва, 2000. – С. 28.

[50] Клочков И.И. Особенности ипотечного кредитования в России: тенденции его развития и зарубежный опыт. – Автореф. дис….канд. юр. наук. – М., 2007. – С.9.

[51] Понька В.Ф. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации. – Автореф. дис. …канд. юр. Наук. – М., 1999.

[52] Полтерович В.М. Стратегия формирования ипотечного рынка в России / В.М.Полтерович, О.Ю.Старков // Экономика и матем. методы. - 2007. - Т.43, № 4. - С.3-22.

[53] Полтерович В.М. Стратегия формирования ипотечного рынка в России / В.М.Полтерович, О.Ю.Старков // Экономика и матем. методы. - 2007. - Т.43, № 4. - С.3-22.

1.Мартемьянов В.В. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации. – Автореф. дис….канд. юр.наук. – М., – 2008. – С.11.

[55] Власов А.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2008. - № 4. - С.210-211.

[56] Дударева Е. Специфика ипотечного жилищного кредитования // Хоз. право. - 2007. - № 6. - С.48-51.

Скачать дипломную работу

Если Вас интересует помощь в НАПИСАНИИ ИМЕННО ВАШЕЙ РАБОТЫ, по индивидуальным требованиям - возможно заказать помощь в разработке по представленной теме - Правовое регулирование ипотечного кредитования ... либо схожей. На наши услуги уже будут распространяться бесплатные доработки и сопровождение до защиты в ВУЗе. И само собой разумеется, ваша работа в обязательном порядке будет проверятся на плагиат и гарантированно раннее не публиковаться. Для заказа или оценки стоимости индивидуальной работы пройдите по ссылке и оформите бланк заказа.