Добавить в избранное
  • Москва: (495) 987-4136
  • Петербург: (812) 448-5335
  • Волгоград: (8442) 98-6161
  • Регионы: (917) 330-2959
Заказ диплома на Росдипломе. Дипломные работы с гарантией качества!
Наша репутация — это наша история!

Помогаем с разработкой ВУЗовских учебных работ любого уровня сложности, дипломные и магистерские, курсовые работы, рефераты и контрольные. Решим непосильные задания и напишем отчеты по практике. Все что нужно занятому студенту.

 

Тема: Аренда недвижимого имущества

С О Д Е Р Ж А Н И Е




Введение



Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ


         1.1. Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений


         1.2. Источники правового регулирования аренды



         Глава II. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА


                   2.1. Понятие и содержание аренды недвижимости


                   2.2. Государственная регистрация договора аренды недвижимости


                   2.3. Изменение, прекращение и расторжение договора



         Глава III. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕКОТОРЫХ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

НЕДВИЖИМОСТИ


                   3.1. Договор аренды зданий и сооружений


                   3.2. Договор аренды земельных участков


                   3.3. Найм жилого помещения



         Заключение





         Список использованных источников


Введение

         Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности обусловили возникновение рынка недвижимости, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права частной собственности.

Проблема участия недвижимости в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности.

Недвижимость стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего стало распространение на имущественные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации.

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации хотя и дает традиционное определение аренды, но уже охватывает арендными правоотношениями более широкий круг самих экономических отношений: аренду зданий и сооружений, аренду земельных участков и т.п.

Вышеизложенное обусловливает актуальность данной работы посвященной особенностям арендных отношений в сфере недвижимости.

Кроме этого, актуальность исследования обуславливают следующие факторы:

- до недавнего времени экономика советского периода была основана на принципе государственной собственности, что накладывало отпечаток на формирование основных правовых подходов в регулировании общественных отношений, связанных с арендной недвижимости;

- правовые нормы об арендных правоотношениях не всегда соответствуют современному характеру рыночной экономики, и, как следствие, затруднен процесс их применения к конкретным отношениям.

 Объектом работы является комплекс теоретических и практических проблем, связанных с раскрытием правовой природы отношений аренды недвижимости.

Целями исследования являются рассмотрение арендных правоотношений в области недвижимости, рассмотрения норм правового регулирования.

Для достижения поставленных целей ставились следующие задачи:

- дать понятия основным терминам аренды недвижимости;

- проанализировать понятие и содержание договоров аренды;

- охарактеризовать некоторые виды договоров аренды недвижимости.

 Методологической основой исследования является диалектический метод познания социально-правовых явлений. В качестве общенаучного применялся также формально-логический метод.

Кроме этого, в ходе исследования использовались также частные научные методы: системно-структурный и сравнительно-правовой.

Исследовательскую базу составили нормы гражданского земельного и иного законодательства Российской Федерации. При рассмотрении темы автор исследования обращался к работам по теории права и гражданскому праву, которые позволили более активно использовать теоретическую базу юридических наук и провести исследование проблемы.

Практическая значимость исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы не только практическими работниками юридических служб предприятий и организаций, но и в учебном процессе юридических факультетов вузов.

Структура и объем работы обусловлены логикой и результатами исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Первая глава посвящена общим положениям об аренде недвижимости. Исследованы понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений а также источники правового регулирования аренды.

Во второй главе изучен договор аренды недвижимого имущества. В главе дана характеристика договора, определены его стороны и содержание, рассмотрены вопросы государственной регистрации, изменения, расторжения и прекращения договора.

В третьей главе рассмотрены виды договоров аренды недвижимости.



Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости как объекта

гражданских правоотношений

         Ст.128 ГК РФ[1] закрепляет перечень видов объектов гражданских прав, к которым относятся, прежде всего, вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, иное имущество (имущественные права); работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

         И среди прочих объектов закон выделяет недвижимые вещи. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу), как следует из ст.130 ГК РФ, относятся:

- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения;

- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

- иное имущество в случае указания на это закона (например, согласно ст.132 ГК РФ особым объектом недвижимости является предприятие как имущественным комплекс).

Деление вещей на движимые и недвижимые, известное еще римскому праву, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав.

Недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми.

Движимые вещи могут свободно перемещаться вместе с теми лицами, которым они принадлежат, могут быть индивидуально-определенными или родовыми и, как правило, являются заменимыми.

Анализируя ст.130 ГК РФ можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости.

Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.

Несмотря на то, что законодатель достаточно четко определил категорию недвижимости, закрепив ее в ГК РФ, понятие недвижимости постоянно подвергается критике со стороны правоведов. В юридической литературе продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.

Некоторые авторы под недвижимостью понимают «землю; все, что прочно связано с землей, в том числе природные ресурсы, а также имущество, отнесенное к данной категории законом»[2]. Данное определение страдает неполнотой содержания, поскольку в нем нет даже напоминания о таком родовом признаке недвижимости, как отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба.

По мнению других авторов, «в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право частной собственности на землю»[3]. С данной позицией вряд ли можно согласиться, поскольку частная собственность – это не единственная форма собственности, существующая в Российской Федерации. Земельные участки могут находиться и в публичной собственности, однако это не меняет недвижимой природы находящихся на них объектов.

ГК РФ отождествляет такие термины, как недвижимость, недвижимые вещи и недвижимое имущество.

С этим не согласна Н.В.Диаковская, которая считает, что недвижимое имущество включает в свое содержание как недвижимые вещи, так и имущественные права[4].

Несомненно, такая точка зрения имеет право на существование, тем более что в зарубежных правовых системах понятие недвижимого имущества толкуется очень широко и под ним понимают как материальные объекты, так и права на них, например сервитуты, по французскому законодательству отнесены к недвижимости.

С этим не соглашается И.А.Емелькина, полагая, что в российском правопорядке такое невозможно, поскольку в Российской Федерации отсутствует концепция бестелесного имущества, и объектом права собственности могут быть материальные объекты. Что касается включения в понятие «имущество» имущественных прав, то следует сказать, что применительно к недвижимому имуществу такие права могут включаться в состав недвижимости, но в совокупности с другими вещами[5].

Так, ст.132 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, исключительные права.

То есть, следует согласиться с тем, что определение недвижимости, данное в ст.130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст.132 (предприятие) – понятию недвижимого имущества.

Подвергается юридическому анализу и такой признак недвижимости, как «прочная связь объекта с землей», со ссылкой на то, что многие искусственно созданные объекты, не имеющие прочной связи с землей, относятся к таковым.

К примеру, квартира на пятом этаже или офис – нежилое помещение, который регистрируется как самостоятельный объект[6]. Очевидно, что эти объекты относятся к недвижимости не по признаку прочной связи с землей, а в силу прямого указания в законе (ст.1 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[7]).

Нередко спорным называется и признак недвижимости, вытекающий из ст.130 ГК РФ: «...невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба вещи»[8]. Ведь современные технические достижения позволяют передвигать даже монументальные здания с одного места на другое без какого-либо ущерба их назначению. Несмотря на то, что многие объекты недвижимости могут быть перенесены без ущерба их назначению, однако, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь с землей и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье ГК РФ – прием юридической техники.

Ряд ученых в число признаков недвижимости предлагают ввести такой признак, как юридическая связь объекта с землей, согласно которому признавать недвижимостью только те строения, земля под которыми находится у владельца на праве собственности. Строения, построенные на чужой земле, признать движимой вещью. В современных российских условиях включение такого признака повлечет крайне негативные последствия, поскольку многие собственники строений в отношении земельного участка, расположенного под строением, имеют право аренды. В этой связи большинство объектов недвижимости одновременно перестанут быть таковыми[9].

Представляется несовершенным и открытый перечень недвижимости, так как 130 ГК РФ установила, что недвижимыми могут быть признаны вещи, которые имеют прочную связь с землей и перемещение которых невозможно без причинения ущерба их назначению. То есть получается, что любые индивидуально-определенные объекты, будь то садовая скамейка, забор, колодец, будка, хозяйственные постройки, должны быть зарегистрированы как недвижимость в силу прочной их связи с землей. Относительно таких вещей необходимо дать следующее толкование. Если вещь предназначена для обслуживания другой вещи, как, например, забор, хозпостройки, элементы благоустройства жилого дома, садовая скамейка в парке, то она является соответственно принадлежностью парка или кондоминиума, и в то же время будет составляющей сложной вещи: домовладения, кондоминиума или иного имущественного комплекса. Кроме того, необходимо иметь в виду и то, что регистрации подлежат наиболее социально значимые дорогостоящие вещи.

Еще одна проблема – это отнесение к недвижимости многолетних насаждений, лесов и обособленных водных объектов.

Если в отношении регистрации жилых помещений сложились многолетние традиции регистрации, то данные природные ресурсы принадлежали государству, и только в последнее время допущена возможность установления права частной собственности на них (например, лесокустарниковая растительность). Учреждения юстиции уже столкнулись с проблемой регистрации прав на такие объекты и несовершенством законодательства.

В концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах предложено из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст.130 ГК РФ, исключить такие объекты, как леса и многолетние насаждения[10].

В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса, а земельные участки, на которых они расположены.

Так, в соответствии со ст.7 Лесного кодекса[11] к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов, а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. По мнению разработчиков концепции, даже в определении «лесной фонд» речь идет не о самой лесной растительности, а о земельных участках, на которых она расположена. Рассматривая правовую природу обособленных водных объектов, также следует отметить, что объектом недвижимости также выступает земельный участок, на котором расположен водный объект.

Очевидно, что поскольку данные природные ресурсы являются естественной принадлежностью земли, ее качественной характеристикой, законодателю не следовало бы указывать их в качестве самостоятельных объектов. Государственной регистрации должно подлежать право на землю и сделки с землей, имеющей в своем составе данные природные ресурсы.

Также необходимо законодательно закрепить более широкое понятие имущественного комплекса. В настоящее время под ним понимают предприятия и кондоминиумы. Между тем под признаки имущественного комплекса подпадает имущество, находящееся в хозяйственном ведении и оперативном управлении предприятий и учреждений, домовладения (индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки), производственно-технологические комплексы (например, газово-промышленный комплекс России).

В юридической литературе предлагается закрепить в качестве главной вещи земельный участок, а строения признать его принадлежностью[12].

Несомненно, эта теория удобна на стадии учета объекта недвижимости, поскольку действительно при кадастровом учете необходимо сформировать кадастровый план и зарегистрировать участок, а далее уже создать технический план строения сооружения.

При совершении сделок со строениями земельный участок и находящийся на нем искусственно созданный объект должны представлять собой единую сложную вещь, а не главную вещь и принадлежность. Ведь если земля будет признана главной вещью, а строение принадлежностью, то при продаже индивидуального жилого дома в договоре должна быть указана в качестве объекта продажи главная вещь, то есть земельный участок, а уже потом нужно указать, что строение следует судьбе главной вещи.

Как видится, такое положение противоречит уже имеющимся традициям, а также нормам второй части ГК РФ, поскольку законодатель закрепляет самостоятельные договоры об отчуждении объектов недвижимости, в том числе жилых и нежилых помещений. Однако если продается сельскохозяйственный земельный участок с расположенными на нем постройками, то земля будет главной вещью.

Таким образом, конструкция «главная вещь и принадлежность» подходит не ко всем объектам недвижимости.

Нельзя не обратиться и к зарубежному опыту регистрации прав на недвижимость, который располагает таким понятием, как «необходимый интерес».

Так, по законодательству Франции в городской жилой недвижимости строение признается главной вещью, а земля принадлежностью, так как объектом интереса является жилой дом. В городской коммерческой недвижимости главной вещью признается земля, поскольку ее использование приносит доход или прибыль (именно от месторасположения земельного участка зачастую зависит прибыль организации), следовательно, земля признается объектом интереса и является главной вещью. Кроме того, сельскохозяйственные земли также во всех случаях признаются главными вещами, а строения – их принадлежностью[13].

Подытоживая сказанное, отметим, что определение недвижимого имущества, закрепленное в ст.130 ГК РФ, в целом представляется соответствующим социально-экономическим и политическим условиям, имеющимся в нашей стране, учитывает сложившиеся в России традиции правового регулирования недвижимости.

 

1.2. Источники правового регулирования аренды

         Чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно  должно быть облечено в определенную правовую форму. Государство путем производства правотворческой деятельности, закрепляет в нормативных актах обязательные правила поведения, являющиеся обязательными для исполнения. Именно эти правила и являются источниками права – внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера.

         Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости – это нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимости и его разновидности: аренды зданий и сооружений, аренды земельных участков и т.п.

         Первым и основным источником права является Конституция Российской Федерации[14]. Она обладает высшей юридической силой по отношению к другим источникам (п.1 ст.15).

         Следующим источником правового регулирования отношений аренды недвижимости является Гражданский кодекс РФ[15]. Он является кодифицированным  актом для Российской Федерации.

         В главе 34 ГК РФ закреплены общие положения о договоре аренды. Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п.1 ст.606 ГК РФ).

         В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл.34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в § 2-6 гл.34 ГК РФ.

         Кроме ГК РФ правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах.

         Так, к договору аренды имущества, предусматривающему в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору, применяются правила о купле-продаже, но только те из них, которые регламентируют форму договора (п.3 ст.609 ГК РФ)[16].

         Ст.22 ЗК РФ[17] регулирует особенности аренды земельных участков. Однако нормы ГК РФ преобладают над ЗК РФ так как при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства.

         В последнее время принят ряд концептуальных актов в сфере аренды объектов недвижимости.

         Так, следует назвать Градостроительный кодекс РФ[18], Лесной кодекс РФ[19], Федеральный Закон Российской  Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[20] и другие.

         Эти акты сопровождаются обширными комментариями, в результате чего появилось большое количество новаций в законодательстве о недвижимости.

         Среди федеральных законов об аренде недвижимости следует назвать Закон о недрах[21], Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество[22] и др.

         В систему источников правового регулирования аренды недвижимости входят и  подзаконные акты. Среди них  следует назвать нормативные указы Президента Российской Федерации, например Указ Президента РФ «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков находящихся в государственной собственности, или права из аренды»[23].

         Среди нормативных актов, регулирующих арендные отношения в области недвижимости, важное место занимают постановления Правительства РФ, например Постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда»[24].

         Таким образом, некоторые вопросы сделок, договорных отношений и экономического (гражданского) оборота регулируются нормами федеральных законов, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (в соответствии со ст.3 ГК РФ эти акты именуются иными правовыми актами).

Но есть и другие, касающиеся заключения, исполнения и прекращения сделок, и они могут определяться актами министерств и ведомств.

Источниками регулирования отношений, возникающих из сделок, следует признать также общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации, которые являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации, составной частью правовой системы РФ и применяются приоритетно (ст.7 ГК РФ).

Если нормы гражданского законодательства не устанавливают определенного поведения, стороны могут руководствоваться в своей деятельности обычаями делового оборота (ст.5 ГК РФ).

Кроме того, применяются нормы закона по аналогии или (при отсутствии аналогичных норм) должны исходить из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (ст.6 ГК РФ).



Глава II. ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА



2.1. Понятие и содержание аренды недвижимости

         Аренда (лат. arrendare – отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

         Аренда – один из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую[25].

         ГК РФ определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование (ст.606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что в п.1 ст.606 ГК РФ указывается «не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда»[26]. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность.

Возникающие в силу договора аренды отношения носят, прежде всего, обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Один и тот же договор может порождать различного рода правоотношения – как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются, прежде всего, применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ). При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно – правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду.

В соответствии с ЗК РФ юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а значит, и не вправе сдавать их в аренду.

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки (ст.22 ЗК РФ), а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса или водные объекты).

В случаях, когда объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации (ст.26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[27]). Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п.2, 3 ст.26 Закона).

Кроме того, законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или же ограничивается (п.1 ст.607 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.

Арендатору по соответствующему договору передаются, прежде всего, правомочия владения и пользования (полностью или частично). При этом пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора, а если такие условия в соглашении не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем – собственником имущества. Арендатор владеет и пользуется предоставленным ему имуществом в соответствии с законом, условиями заключенного договора и назначением имущества.

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора – обеспечение передачи имущества во временное пользование.

Договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора), предмет (объект) договора, форму договора (письменную форму договора, с необходимостью осуществлять его государственную регистрацию), цену договора (арендную плату).

ГК РФ в ст.608 формулирует понятие арендодателя следующим образом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель – любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации.

Отдельной правовой нормы об арендаторе в ГК РФ нет, поэтому закон не предъявляет к арендаторам особых требований. По общему правилу ими могут быть физические и (или) юридические лица, заинтересованные в получении имущества в пользование.

Рассматривая арендные отношения, стоит отметить, что законодатель придерживается идеи о придании им устойчивого характера: договор аренды сохраняет силу при изменении сторон (ст.617 ГК РФ). Кроме того, перемена собственника в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Объектом аренды может быть не любое имущество, включая обособленные природные объекты, а лишь те предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе потребления, так называемые непотребляемые вещи, то есть вещи, не теряющие свои натуральные свойства (п.1 ст.607 ГК РФ). Поэтому предметом договора аренды также может быть любое недвижимое имущество, не изъятое из гражданского оборота.

Что касается сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то это дополнительно регулируется соответствующими законодательными актами: Земельным кодексом РФ, Законом РФ «О недрах», Водным кодексом, Лесным кодексом РФ, а также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

В соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предмет договора – существенное условие договора.

Важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора аренды недвижимости наименование имущества, его качество (п.3 ст.607 ГК РФ), а также место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и «морального» износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК РФ). В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется.

В силу норм обязательственного права правомочием по владению, пользованию и распоряжению имуществом обладает его собственник (ст.209 ГК РФ). Сам же факт сдачи имущества как собственности в аренду является не чем иным, как актом распоряжения собственным имуществом. И такая конструкция арендного обязательства действительно не представляет собой особых трудностей в правоприменении.

Договор аренды должен быть заключен только в письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ), если речь идет о сроке более года или когда одной из сторон является юридическое лицо. В последнем случае это условие соблюдается даже вне зависимости от срока. В сущности, правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ).

Для договоров аренды недвижимого имущества, предусматривающих в последующем переход права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ), вопрос заключается только в соблюдении особой формы, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п.3 ст.609 ГК РФ).

В таком варианте госрегистрация осуществляется путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами, по правилам ст.ст.550-551 ГК РФ.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается. Это предписание относится прежде всего к тем видам объектов гражданских прав, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст.129 ГК РФ). Так, запрещена субаренда участков лесного фонда (ст.31 Лесного кодекса РФ[28]).

В настоящее время довольно интересным и спорным является вопрос о распространении положений действующего законодательства об аренде зданий и сооружений на их составные части. Прежде всего, это обусловлено тем, что сам по себе вопрос отнесения к недвижимому имуществу нежилых помещений внутри здания до последнего времени являлся дискуссионным.

Действующий ГК РФ прямо не относит нежилые помещения внутри зданий к объектам недвижимости, по этой причине до принятия Закона о государственной регистрации сделки с нежилыми помещениями внутри зданий, в том числе сделки аренды, не подлежали государственной регистрации. В то же время законодательством, а именно ст.130 ГК РФ, допускается возможность отнесения законом к недвижимым вещам иного имущества.

Все нежилые помещения, в том числе входящие в состав здания с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, были включены законодателем в состав объектов недвижимости. Согласно общему правилу, установленному в п.2 ст.609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В ГК РФ в п.2 ст.650 фигурирует слово «иное» применительно ко всему § 4 главы 34 ГК РФ «Аренда заданий и сооружений», что дает основание говорить о необязательности государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, заключенных сроком до одного года, хотя и в п.2 ст.651 ГК РФ записано противоположное правило.

В силу того факта, что ГК РФ не рассматривал помещения внутри зданий в качестве объектов недвижимости, специальное правило, установленное в ст.651 ГК РФ, не затронуло договоры аренды недвижимости нежилых помещений.

С момента отнесения законодателем нежилых помещений к объектам недвижимости все сделки аренды с ними (нежилыми помещениями), в силу общего правила, установленного п.2 ст.609 ГК РФ, подлежат обязательной государственной регистрации.

В то же время, единая позиция органов власти (в том числе и судебной) относительно необходимости государственной регистрации нежилых помещений в настоящий момент не сформирована. То есть, для окончательного устранения неопределенности в вопросе необходимости регистрации договоров аренды помещений внутри зданий и сооружений, заключенных на срок менее одного года, требуется принятие соответствующих изменений в гражданском законодательстве.

Спорным является и вопрос о том, все ли объекты недвижимости могут быть предметами договора аренды.

К примеру, не все отношения, внешне напоминающие арендные, всегда являются таковыми. Так, если используется крыша здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст.621 ГК РФ), применяться не будет.

Такая ситуация рассматривается в п.1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. Разрешая спор, суд указал, что крыша – это отдельный «конструктивный элемент здания», а не самостоятельный объект недвижимости и ею нельзя пользоваться отдельно от здания. Поэтому крышу нельзя арендовать. В связи с этим организация, которая использовала крышу для размещения рекламы, не имеет преимущественного права заключать аналогичный договор на новый срок[29].

Цена договора аренды недвижимого имущества – также одно из условий такой сделки, но не является обязательным. Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Этот перечень возможных форм арендной платы не является ни исчерпывающим, ни императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из перечисленных форм, так и в иной, не названной в ст.614 ГК РФ форме.

Наиболее распространена денежная форма арендной платы. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Так как в силу ст.606 ГК РФ арендованное имущество передается арендатору, как правило, во временное пользование, возникает вопрос о сроках (времени) пользования им. Срок договора аренды регулируется ст.610 ГК РФ, в которой нет никакого точного или определенного срока аренды. Иначе говоря, ГК РФ не указывает конкретного срока аренды.

Так, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п.1 ст.610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ).

Основной обязанностью арендодателя является предоставление недвижимого имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п.1 ст.612 ГК РФ). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:

- быть пригодным для использования строго по целевому назначению;

- находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;

- соответствовать условиям договора аренды, то есть его существу;

- передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;

- сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.

ГК РФ усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:

- предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;

- расторжения договора;

- возмещения убытков (ст.ст.15 и 393 ГК РФ).

Закон предусмотрел ответственность арендодателя и за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то ГК РФ допускает:

- истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст.398 ГК РФ);

- возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;

- право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В таких негативных ситуациях, то есть при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены – то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду[30]. Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.

В п.2 ст.616 ГК РФ содержатся обобщенные правила об обязанностях арендатора. Он обязан:

- поддерживать имущество в исправном состоянии;

- производить за свой счет текущий ремонт;

- нести расходы по содержанию имущества.

Однако по всем этим обязанностям есть оговорка: «...если иное не установлено законом или договором аренды».

Ст.617 ГК РФ защищает права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ).

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п.2 ст.615 ГК РФ).

При нарушении арендодателем обязанности по капитальному ремонту арендатор вправе избрать по своему усмотрению один из способов защиты: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст.616 ГК РФ). Если же производство капитального ремонта лежит на арендаторе, то в случае нарушения им данной обязанности арендодатель вправе расторгнуть договор (ст.619 ГК РФ) и потребовать возмещения соответствующих убытков (п.1 ст.393 ГК РФ). За время капитального ремонта арендуемого имущества арендная плата взыскивается, если арендатор в этот период пользовался имуществом.

Арендатор не вправе допускать ухудшения арендуемого имущества, он обязан поддерживать это имущество в исправном состоянии. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, предусмотренных нормативными актами и заключенными соглашениями.

Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависят от конкретного вида данного имущества. К примеру, арендатор нежилых помещений может нести административно-управленческие расходы по управлению помещением, затраты по его эксплуатации (расходы на уборку, освещение дома, озеленение двора, на уборку придомовой территории, содержание лифтов, по оплате предоставляемых коммунальных услуг) и т.д. При невыполнении арендатором обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, если это стало причиной существенного ухудшения имущества, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора (ст.619 ГК РФ) и возмещения соответствующих убытков (п.1 ст.393 ГК РФ).

Уплата арендных платежей арендодателю – одна из основных обязанностей арендатора. Она регулируется самой громоздкой статьей параграфа 1 главы 34 ГК РФ «Арендная плата» (ст.614 ГК РФ).

Так как договор аренды – возмездный договор, то основной обязанностью арендатора считается своевременное внесение платы за пользование имуществом. При этом, порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются самим договором. Если договором арендная плата все-таки не определена, то взимается плата согласно установившемуся порядку, условиям и срокам, обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).

То есть, арендная плата не относится к числу существенных условий договора в силу закона и исключение установлено лишь для договора аренды зданий и сооружений, где согласование арендной платы обязательно, а при его отсутствии договор признается незаключенным (ст.654 ГК РФ).

Внесение арендной платы носит альтернативный характер: она может вноситься как за все арендуемое имущество, так и за его отдельные составные части в виде:

- определенной твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг (например, производство капремонта в счет арендной платы);

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

 

 

2.2. Государственная регистрация договора аренды недвижимости

         Главная особенность правового режима недвижимости – особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом[31].

         Во исполнение Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав»[32] во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.

         В соответствии с Законом о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав – государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации.

         Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость[33].

В соответствии со ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права.

Таким образом, ст.131 ГК РФ устанавливает общие требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые уточнены и дополнены специальными законами, прежде всего – Законом о государственной регистрации.

При этом:

- государственной регистрации подлежит не сами недвижимые вещи, а права на них;

- данная регистрация имеет правоустанавливающее значение, поскольку для возникновения, перехода и прекращения соответствующих прав необходима их регистрация;

- регистрация осуществляется органами юстиции, в составе которых созданы специальные учреждения по государственной регистрации, действующие на территории регистрационных округов, которые совпадают с границами административно-территориальных единиц;

- регистрация соответствующих прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории РФ по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости,  сведения об указанных объектах и о правообладателях;

- перечень прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, является примерным и может дополняться ГК и иными законами. В самом пункте названы лишь основные вещные права. Помимо них регистрации подлежит обременение недвижимости правами получателя ренты, арендатора, доверительного управляющего и др.

Регистрирующий орган обязан выдать правообладателю документ о зарегистрированном праве или подтвердить произведенную регистрацию совершением соответствующей надписи на документе, представленном на регистрацию. В соответствии со ст. 14 Закона о государственной регистрации таким документом является свидетельство о государственной регистрации права. Проведенная государственная регистрация сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма свидетельства и специальной надписи на документе устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит открытый характер, что и подчеркивает п.4 ст.131. Согласно п.1 ст.7 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган обязан предоставить сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие его регистрацию и полномочия его представителя). При этом данные сведения могут быть запрошены у любого регистрирующего органа независимо от места совершения регистрации.

Принцип гласности прав на недвижимость призван служить интересам потенциальных покупателей, залогодержателей, арендаторов и т.д. Интересы самих правообладателей ограждаются тем, что, во-первых, круг предоставляемых заинтересованным лицам сведений ограничивается описанием объекта недвижимости, зарегистрированными правами на него и ограничениями (обременениями) прав, и, во-вторых, по их запросам им предоставляется информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости.

«Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности»[34]. Поэтому ст.131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре с предоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом.

Исходя из изложенного, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости[35].

Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК РФ. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ), право собственности у приобретателя по договору (п.2 ст.223 ГК РФ) и иное право на недвижимость (п.2 ст.8 ГК РФ) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.

2.3. Изменение, прекращение и расторжение договора

         Рассматривая вопросы изменения, прекращения и расторжения договора аренды недвижимого имущества, более подробно, на наш взгляд, следует остановиться на новеллах гражданского законодательства в этой области правоотношений.

Так, новой для гражданского законодательства является норма о прекращении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (п.1 ст.618 ГК РФ). Смысл ее сводится к защите прав добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении арендного договора субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды.

Если договор аренды согласно закону признается ничтожным, то является ничтожным и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п.2 ст.618 ГК РФ).

Данная норма права еще раз подчеркивает зависимость договора субаренды от аренды, их взаимосвязь.

Не менее важными условиями всякого арендного договора являются условия о досрочном расторжении аренды по требованию арендодателя (ст.619 ГК РФ) и арендатора (ст.620 ГК РФ).

Как в ст.619 ГК РФ, так и в ст.620 ГК РФ перечисляются четыре основания, позволяющие арендодателю (арендатору) расторгнуть договор аренды с партнером. Не перечисляя их, следует отметить, что означенный в ст.ст.619 и 620 ГК РФ перечень не может быть сокращен по соглашению сторон, но может быть расширен контрагентами арендного обязательства. Расторжение договора по правилам ст.ст.619-620 ГК осуществляется только судом, если стороны не смогли расторгнуть его добровольно.

Примечательно, что договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по инициативе арендодателя (арендатора), по правилам п.2 ст.450 ГК РФ.

Есть и различие между ст.619 ГК РФ и ст.620 ГК РФ. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения арендного договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст.619 ГК РФ).

А статья 620 ГК РФ, напротив, не обязывает арендатора направлять какое-либо письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство либо устранить допущенное нарушение в разумный срок. В соответствии со ст.620 ГК РФ и сообразуясь с общими положениями о договоре, в частности с п.2 ст.450 ГК РФ о порядке изменения и расторжения договора, арендатор не только должен, но и обязан направить арендодателю предложение о расторжении договора. В заявлении о расторжении договора, направляемом на юридический адрес арендодателя, арендатор также должен указать ему срок для ответа на свое предложение. Если срок для ответа в предложении не указан, то все равно он составляет 30 дней. Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения) арендатор вправе предъявить соответствующий иск.

Ст.621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор вправе рассчитывать заключить договор аренды на новый срок при трех определенных условиях.

При этом, правом преимущественной аренды обладает тот арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору. Второе условие – готовность арендатора (по истечении срока арендного договора) заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы, что соответствует терминологии ГК РФ «при прочих равных условиях». Третьим и новым условием следует считать правило о том, что арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, новелла о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора позволяет последнему защитить свои права в суде только в случае, если в течение одного года арендодатель сдал имущество а аренду другому лицу.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом законодатель в тексте пункта 2 ст.621 ГК РФ прямо указывает на ст.610 ГК РФ.

Что касается нормы п.1 ст.621 ГК РФ, то из нее следует, что она носит диспозитивный характер. А потому стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо вообще исключить возможное продолжение арендных отношений на новый срок. Данное правило наиболее удобно для арендодателя.

ГК РФ в ст.622 исходит из принципа безусловной защиты собственности, в том числе и той, которая находится во временном владении или во временном пользовании. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае если арендатор все-таки не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Основываясь на приоритете защиты всеми доступными способами собственности, законодатель последовательно усиливает ответственность виновного арендатора: «В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором» (ч.3 ст.622 ГК РФ).

То есть, помимо неустойки, предусмотренной в самом тексте договора, арендодатель может взыскать убытки в полном объеме сверх неустойки. Иначе говоря, санкция будет иметь штрафной характер.

ГК РФ допускает взыскание убытков в полном объеме. Это значит, что арендодатель может взыскать как прямые убытки (реальный ущерб), так и косвенные (неполученный доход).

Также по соглашению сторон в арендном договоре может быть предусмотрено и другое соотношение между неустойкой и убытками, т.е. могут быть взысканы или неустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенному принципу зачетного характера неустойки.

Исходя из изложенного, следует, что в ч.3 ст.622 ГК РФ налицо приоритет договорной ответственности сторон, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России (ст.421 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п.1 ст.624 ГК РФ). Однако Президиум ВАС РФ подчеркивает следующее. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. Поэтому, в частности, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа (п.2 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66)[36].

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п.2 ст.624 ГК РФ).




Глава III. ХАРАКТЕРИСТИКА НЕКОТОРЫХ

ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Договор аренды зданий и сооружений

         Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio – conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи.

Такое требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено.

Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. «В отношении потребляемых вещей неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору»[37].

Как справедливо отмечает А.В.Ерш, еще в русской дореволюционной науке гражданского права римские требования к объекту найма были восприняты полностью[38].

Г.Ф.Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма»[39].

Таким образом, объектом аренды могут быть любые непотребляемые вещи. В частности, в качестве объекта аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, здания и иные сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Однако, прежде чем рассмотреть особенности аренды зданий и сооружений, вернемся к понятию недвижимости.

Исторически к недвижимости относили землю, а основным признаком иной недвижимости является неразрывная связь имущества с землей. Причем, речь идет не о земле вообще, а о конкретном земельном участке, на котором это имущество расположено.

Разрушение или перенос имущества на другой земельный участок означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом»[40]. Именно с учетом данного положения можно согласиться с высказыванием, что «только невозможность отделения недвижимости от земли будет указывать на прочную связь этого имущества с земельным участком»[41]. Роль земельного участка в определении недвижимости двуедина: с одной стороны, земельный участок сам по себе является недвижимостью, с другой – он служит решающим критерием для определения иного имущества как недвижимости.

То есть, в качестве основных признаков недвижимости можно выделить:

- прочную связь с земельным участком, которая выражается в невозможности перемещения объекта;

- индивидуальную определенность;

- ограниченность объектов.

Под ограниченностью в данном случае следует понимать строго определенное количество строений, расположенных на конкретном земельном участке.

Теперь рассмотрим особенности аренды зданий и иных сооружений как вида недвижимости.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений).

Здания и иные сооружения – как объекты недвижимости – характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

В законе содержатся требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть: адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Указание площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений только после ввода их в эксплуатацию по завершении строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядке.

В  юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом[42].

Различия между зданиями и иными сооружениями, существующие в обыденном понимании, не имеют правового значения еще и в силу того, что гражданское законодательство не предусматривает дифференцированного регулирования правоотношений, возникающих в связи с этими объектами. Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ.

В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий:

- искусственность возведения;

- «привязка» к определенному земельному участку;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

- самостоятельность;

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению[43].

Относительно зданий общепризнаны классификации по функциональному назначению, значимости использования, признаку делимости, рассмотрение которых необходимо с позиций особенностей правового регулирования.

По функциональному назначению здания делятся на две группы: жилые и нежилые (с различным правовым режимом использования). Жилые здания функционально предназначены для постоянного проживания граждан. Требования к таким зданиям установлены жилищным законодательством. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, учебных, административных, торговых и иных целей. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения, и наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения, однако подобная ситуация не меняет статуса названных зданий.

Такая классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством. Более того, гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п.3 ст.288 ГК РФ).

Как следует из совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[44] сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам.

Договор аренды здания или иного сооружения обязательно отражает функциональное назначение объекта аренды, которое должно строго соблюдаться арендатором.

По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст.135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение»[45].

Такая классификация значима для выделения индивидуально-определенного предмета договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.

По признаку делимости здания могут быть технически делимыми и неделимыми. Возможность деления здания на отдельные помещения, части является юридически значимой при выделе доли из общей собственности, при аренде помещения и т.п.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

М.Булеков считает, что «договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

- арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

- отношений по поводу использования части земельного участка»[46].

Подтверждением этого положения служит статья 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание.

Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть участка (п.2 ст.652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования частью земельного участка.

Без установления подобного положения договор аренды здания и иного сооружения не мог бы состояться вовсе, так как пользоваться зданием и не иметь прав на земельный участок невозможно.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем ГК РФ не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Не следует соглашаться с авторами, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание»[47]. Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания[48].

Существует и иное определение помещения как «единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей»[49]. Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. «Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета»[50]. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание – это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

С высказыванием о том, что понятие «нежилое помещение» как часть понятия «здание» употребимо, но к отношениям с ним нормы параграфа 4 применяются лишь в случае, если стороны об этом специально договорятся[51], нельзя согласиться, поскольку закон не предусматривает распространение норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ на иные объекты, кроме зданий и иных сооружений.

Относительно природы нежилых помещений, то в юридической литературе подразумевается недвижимый характер этих объектов. Однако отсутствуют попытки обосновать данный тезис. Одним из критериев недвижимости Закон (ст.130 ГК РФ) называет прочную связь с землей и отсутствие возможности перемещения без несоразмерного ущерба. Подобный критерий вполне применим к нежилым помещениям. «Привязка» нежилого помещения к определенному земельному участку носит опосредованный характер – через то здание, которое представляет собой форму существования данного нежилого помещения и непосредственно находится на данном земельном участке. Изменяя нежилое помещение, мы создаем новый объект в рамках той же формы, но с другими индивидуализирующими признаками.

С одной стороны, уничтожить нежилое помещение без ущерба для самого здания невозможно. Более того, полное уничтожение помещения (включая несущие стены) приводит к разрушению самого здания, а следовательно, к уничтожению основного объекта недвижимости.

С другой стороны, нежилое помещение нельзя возвести вне земельного участка.

В ГК РФ (ст.130) непосредственно нежилые помещения не рассматриваются в качестве недвижимости. В то же время Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения отнесены к числу недвижимых объектов, сделки с которыми подлежат государственной регистрации. Подобное несоответствие на практике привело к парадоксальной ситуации, когда договор аренды здания подлежит государственной регистрации только в том случае, если срок этого договора превышает один год (ст.651 ГК РФ), а договор аренды нежилого помещения, находящегося в этом здании, подлежит государственной регистрации независимо от срока.

И поэтому для разрешения указанного противоречия можно предложить два способа:

- исключить статью 651 ГК РФ и установить правило, согласно которому договоры аренды зданий и сооружений должны регистрироваться независимо от срока;

- распространить правила статьи 651 ГК РФ (и только этой статьи, а не всего параграфа 4) на отношения, объектом которых служат нежилые помещения.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения», как это предложено в научной литературе[52].

Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

Необходимо также либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

3.2. Договор аренды земельных участков

         Специфика земельных участков как объектов аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории[53].

         Земля – это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю[54].

         Как территориальный базис, ограниченный по площади границами государства (Российской Федерации), земля является незаменимым природным объектом и ресурсом – основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.

         Оборот земли осуществляется в той мере, в какой он допускается законами о земле.

Так, основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

         Ч.2 ст.9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч.1 ст.36 установила право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности.

Согласно ч.2 ст.36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч.3 ст.36 Конституции РФ).

Из п.1 ст.27 ЗК РФ следует, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством России и ЗК РФ.

В то же время, согласно п.3 ст.3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

То есть, земельные участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права.

П.2 ст.607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков. Такие особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»[55].

Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п.2 ст.22 ЗК РФ и ст.608 ГК РФ). Арендодателями также могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Из ст.606 и п.2 ст.615 ГК РФ, а также из п.п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение.

Иностранные граждане и лица без гражданства могут быть арендаторами земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п.1 ст.22 ЗК РФ). Согласно п.5 ст.35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства – собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на аренду этих участков. Это право реализуется в порядке, установленном в ст.35 ЗК РФ, и в соответствии с п.1 ст.22 ЗК РФ (п.5 ст.35 ЗК РФ).

В соответствии с п.5 ст.35 ЗК РФ Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это правило не распространяется.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ).

Объектами аренды могут быть непотребляемые вещи. То есть вещи, которые не теряют своих свойств в процессе использования, в том числе земельные участки (п.1 ст.607 ГК РФ).

Однако не все земельные участки могут быть объектами аренды. Так, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.п.2 и 11 ст.22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п.5 ст.27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды.

Земли, полностью изъятые из оборота, а также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ. Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п.4 ст.27 ЗК РФ). Ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (их перечень приведен в п.5 ст.27 ЗК РФ).

Арендная плата также является существенным условием договора аренды (п.4 ст.22 ЗК РФ и п.1 ст.8 Закона об обороте земель).

П.5 ст.22 ЗК РФ предоставляет арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п.5 ст.22 ЗК РФ).

В то же время, согласно п.2 ст.615 ГК РФ, арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами» свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ.

То есть, норма п.5 ст.22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п.2 ст.615 ГК РФ. Тогда как норма п.5 ст.22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п.2 ст.615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.

Как видно из закона, при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п.5 ст.22 ЗК РФ, поскольку в п.2 ст.607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.

То есть, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств. То есть ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п.1 ст.2 ГК РФ.

Из п.6 ст.22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст.615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Порядок осуществления прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в ЗК РФ. Так, ст.22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Тогда как арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, то представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п.9 ст.22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп.1 п.2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст.7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп.2 п.2 ст.46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п.3 ст.46 ЗК РФ).

ЗК РФ не регулирует оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п.1 ст.77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения – это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулирует Закон об обороте земель, который устанавливает особенности аренды этих земельных участков. Согласно ст.3 Закона об обороте земель иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Следовательно, ст.3 Закона об обороте земель не допускает для этих субъектов права возможности иметь в собственности земельные участки из земель сельхозназначения. Вместе с тем п.3 ст.15 ЗК РФ допускает право собственности для иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства на земельные участки из земель других категорий.

Ст.9 Закона об обороте земель устанавливает порядок аренды земельных участков из земель сельхозназначения. В аренду могут быть переданы участки, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками. В этом случае заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, Закон об обороте земель не ограничивает (п.6 ст.9).

Согласно п.4 ст.9 Закона об обороте земель в договоре аренды земельного участка из земель сельхозназначения может быть предусмотрена передача арендованного участка в собственность арендатора. То есть арендатор вправе выкупить этот участок по истечении срока аренды или до наступления этого момента, но при условии, что он внес всю обусловленную договором выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.

Порядок выкупа арендатором арендованного земельного участка в собственность, установленный в п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель, в целом аналогичен порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который прописан в п.1 ст.624 ГК РФ. Однако при выкупе должны быть соблюдены особенности, указанные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.

Так, п.1 ст.8 Закона об обороте земель закрепил за субъектом Российской Федерации преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельхозназначения по цене, заявленной продавцом, а в случаях, установленных законом субъекта Федерации, это право имеет муниципальное образование. Кроме того, п.5 ст.10 Закона об обороте земель запрещает выкуп такого участка арендатором в собственность, если он находится в государственной или муниципальной собственности и передан в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам и другим субъектам права для осуществления сельскохозяйственного производства и для других целей в порядке, установленном ст.34 ЗК РФ.

В п.5 ст.10 Закона об обороте земель реализована норма п.3 ст.624 ГК РФ, по которой законом могут быть установлены случаи запрета на выкуп арендатором арендованного имущества.

Пункт 4 ст.10 Закона об обороте земель допускает, что земельный участок из земель сельхозназначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости. Арендатор вправе приобрести арендованный земельный участок по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды и при условии надлежащего использования такого участка.

Таким образом, ст.624 ГК РФ содержит общие принципы выкупа арендатором в собственность арендованного им имущества, а нормы п.4 ст.9, а также пунктов 4 и 5 ст.10 Закона об обороте земель устанавливают особенности выкупа арендатором в собственность арендованного им земельного участка с учетом специфики земельных участков из земель сельхозназначения как объектов права собственности и аренды.

Специфика этих участков обусловлена тем, что они являются не только важнейшим компонентом природы (территориальным базисом), но и природным ресурсом, который используется как средство производства в сельском хозяйстве (подп.1 п.1 ст.1 ЗК РФ).

ЗК РФ не устанавливает порядок выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для его осуществления стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст.624 ГК РФ. Но более разумным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов права собственности и аренды.

В соответствии с п.6 ст.10 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельхозназначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Пункт 5 ст.9 Закона об обороте земель гласит, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичные нормы содержатся в п.1 ст.621 ГК РФ и в п.3 ст.22 ЗК РФ.

Как следует из п.3 ст.22 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:

- если собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на покупку или аренду этих участков (п.3 ст.35 ЗК РФ);

- если граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся (п.1 ст.36 ЗК РФ);

- если прекращается аренда земельного участка (ст.46 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п.3 ст.9 Закона об обороте земель).

Пункт 7 ст.9 Закона об обороте земель предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Стимулирование это должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.

В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Из п.2 ст.26 ЗК РФ следует, что договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более чем один год, подлежат госрегистрации. В то же время из этой нормы ЗК РФ следует, что бессрочные договоры аренды земельных участков государственной регистрации не подлежат.

Несомненно, что разработка и принятие специального федерального закона «Об аренде сельскохозяйственных земель»[56] могла бы позволить комплексно решить некоторые проблемы аренды земли. Принятие такого закона предусмотрено в п.2 ст.607 ГК РФ. В этом законе можно было бы установить длительные минимальные сроки действия договоров аренды, что гарантировало бы стабильность правового положения арендаторов.

Этому могло бы также способствовать законодательное установление перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора. Представляется, однако, что наследник арендатора должен иметь желание осуществлять сельскохозяйственную деятельность. Кроме того, на переход права аренды к наследнику (наследникам) арендатора требуется согласие арендодателя.

Пункт 2 ст.617 ГК РФ допускает переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества к его наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором.

Очевидно, что если в ГК РФ прописаны общие принципы аренды имущества, то ЗК РФ и Закон об обороте земель установили особенности аренды земельных участков, обусловленные их спецификой как объектов права собственности и аренды.

В общем же ЗК РФ и Закон об обороте земель являются большим шагом вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

3.3. Найм жилого помещения

         Несомненно, что действующая Конституция РФ явила собой смену возможностей в удовлетворении жилищных потребностей, закрепила переход к новой системе жилищных правоотношений.

         И в связи с этим, отдельно следует сказать о такой форме арендных правоотношений как найм жилого помещения.

         Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В.Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, то есть достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение[57].

         Новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации[58], изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

         По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст.60 ЖК РФ).

         Основные особенности договора социального найма состоят в следующем:

         - объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;

         - объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);

         - в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления;

         - в качестве нанимателя выступает физическое лицо;

         - по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;

         - проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

         - плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

         - договор социального найма носит бессрочный характер.

         Норма ч.3 ст.60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

         Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч.1 ст.61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

         Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч.2 ст.62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч.1 ст.63 ЖК РФ). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма (ст.64 ЖК РФ).

         Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан:

         - передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

         - принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

         - осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

         - обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

         Наймодатель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. В соответствии со ст.66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

         При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

         Уменьшения размеров оплаты за услуги или возмещения убытков наниматель вправе потребовать от наймодателя или непосредственного исполнителя услуг в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей».

         Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются:

         - Жилищным кодексом РФ;

         - другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл.35);

         - договором социального найма.

         Указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанности нанимателя. Не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы, и субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления.

         Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

         - вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

         - сдавать жилое помещение в поднаем;

         - разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

         - осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

         - требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ).

         Наниматель жилого помещения по договору социального найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обязан:

         - использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

         - обеспечивать сохранность жилого помещения;

         - поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

         - проводить текущий ремонт жилого помещения;

         - своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

         - информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

         Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст.68 ЖК РФ).

Согласно ст.83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

- при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора – расторжение договора;

- независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в то время как перечень оснований расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим.

Первое из таких оснований связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более чем шести месяцев. В соответствии с ч.1 ст.154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Сложившаяся судебная практика по делам «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» обобщена в письме Госстроя РФ от 22 августа 2000 г. N ЛЧ-3669/13 «О санкциях, применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за жилищно-коммунальные услуги».

Как указано в этом документе, изучение практики рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев показало, что дел данной категории относительно немного, однако в практике возникают некоторые вопросы. Согласно п.2 ст.687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Статья 688 ГК РФ предусматривает в качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения выселение на основании решения суда нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора. У судов возникают вопросы о возможности применения названных норм к договору социального найма жилого помещения. Согласно п.3 ст.672 ГК РФ к этому договору применяются правила ст.674, 675, 678, 680, 681, п.1-3 ст.685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений относятся и п.2 ст.687, ст.688 ГК РФ.

Большинство судов при рассмотрении дел о расторжении договора жилищного найма создавали условия для исследования причин образовавшейся задолженности по оплате жилой площади, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п.2 ст.687 ГК РФ. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признавали длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличие в составе семьи инвалидов, детей и др.
















Заключение


         В данной работе были рассмотрены вопросы правового регулирования аренды недвижимости.

Аренда – это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Договор аренды, именуемый также имущественным наймом – традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву.

Возникновение этого института предопределено стремлением участников гражданского оборота наиболее полно и рационально использовать имущество.

Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств.

Собственнику этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы – получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.

Определение недвижимого имущества дано в ст.130 ГК РФ. В целом оно представляется соответствующим социально-экономическим и политическим условиям, имеющимся в нашей стране, учитывает сложившиеся в России традиции правового регулирования недвижимости.

Источники правового регулирования аренды объектов недвижимости – это нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимости и его разновидности: аренды зданий и сооружений, аренды земельных участков и т.п. Основными из них являются Конституция РФ, ГК РФ, ЗК РФ и др.

Главная особенность правового режима недвижимости – особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

Во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.

Гражданское законодательство различает несколько видов договоров аренды недвижимости.

Так, это договор аренды зданий и сооружений. При этом, понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание», и правильнее употреблять сочетание «здания и иные сооружения».

Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений.

Необходимо также, как было установлено в исследовании, унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

Еще одна разновидность договора аренды недвижимости – договор аренды земельного участка.

Появление такого договора – это большой шаг вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли.

В то же время, предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

Еще один вид договора – договор найма жилого помещения. Он, в сущности, является основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, то есть достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.

Таким образом, в настоящее время нормативная база, регулирующая вопросы аренды недвижимости, является в целом сформированной и позволяет широко использовать практику заключения таких договоров аренды в гражданском обороте. В то же время, меняющиеся экономические условия порождают необходимость в конкретизации и совершенствовании норм данной отрасли правоотношений.    


Список источников:



1. Нормативные акты и судебная практика

 

 

         1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета от 25 декабря 1993 года.


         2. Градостроительный кодекс Российской Федерации, от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.16.


         3. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года, № 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301.


         4. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая, от 26 января 1996 года, № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996 № 5. Ст.410.


         5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005 № 1 (часть 1) Ст.14.


6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 декабря 2001 года № 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001 № 44. Ст.4147.


7. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 года № 22-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. № 5.


8. Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст.3018.


9. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. ФЗ от 10.01.2003 № 15-ФЗ)//Собрание Законодательства РФ. 1998. № 29. Ст.3399.


10. Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. Ст.3400.


11. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2004. № 45. Ст. 4377.


12. Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах»//Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. № 10. Ст.823.


13. Указ Президента Российской Федерации от 05 марта 2001 года №262 «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков находящихся в государственной собственности, или права их аренды»//Собрание законодательства РФ. 12.03.2001 № 11. Ст.1007.


14. Постановление Правительства Российской Федерации от 24 марта 1998 года № 345 «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда»//Собрание законодательства РФ. 06.04.1998. № 14. Ст.1585.


15. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002 № 3.


16. Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.




2. Книги, учебники, публикации



         1. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность//Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1.


2. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений//Юрист. 2006. № 2.


3. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений//Право и экономика. 2006. № 3.


4. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. – М.: Статут, 2000.


5. Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений//Финансовая Россия. 1997. № 18 (май).


6. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М.: Статут, 1999.


7. Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций/Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. – М.: БЕК, 1997.


8. Гражданское право: Учебник: В 3 частях. Часть вторая/Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – М.: Проспект, 1997.


9. Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости//Государство и право. 1999. № 3.


10. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. – М.: 1999.


11. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореферат дис... кандидата юридических наук. – М.: 2003.


12. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе//Юридический мир. 1997. № 9.


13. Емелькина И.А. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости//Хозяйство и право. 2004. № 7.


14. Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества//Гражданское право. 2005. № 2.


15. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды//Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000. № 8.


16. Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России – М: ЗАО Юстицинформ, 2004.


17. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности//Договорное право России. – М: ИПК «Лига Разум», 1998.


18. Иванов А.А. Аренда//Учебник гражданского права. 2-е изд. Том 2/Под общ. ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М: Проспект, 1997.


19. Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве//Государство и право. 2000. № 7.


20. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений//Хозяйство и право. 1997. № 10.


21. Киселев С.В. Земля и строения как единый объект недвижимости (на примере европейских стран)//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 1.


22. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации//Правоведение. 1998. № 2.


23. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. – М: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.


24. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй/Под ред. О.Н. Садикова. – М.: 1996.


25. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. – М: Статут, 2000.


26. Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости//Право и экономика. 1998. № 1.


27. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения//Нотариус. 2003. № 2.


28. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. – М.: 1993.


29. Нотариальный вестник. 2003. № 5.


30. Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации//Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. – М.: Российская правовая академия, 2002.


31. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М.: Азбуковник, 1997.


32. Осипова А.В Проблемные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Нотариус. 2004 № 6.


33. Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции//Бюллетень Министерства Российской Федерации. 2001. № 1.


34. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 1998. № 8.


35. Философский энциклопедический словарь. – М.: Советская энциклопедия, 1983.


36. Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. – М.:  Городец, 2000.


37. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория//Правовые вопросы недвижимости. 2003. № 1.


38. Шапкина Г. Договор аренды//Хозяйство и право. 2003. № 7.


39. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. – М.: СПАРК, 1995.


40. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М.: 1999.





[1] Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301.



[2] Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность//Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. – С.103.

[3] Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. – М.: 1999. – С.7.

[4] Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Автореферат дис... кандидата юридических наук. – М.: 2003. – С.8-12.

[5] Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества//Гражданское право. 2005. № 2.

[6] Например, Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 1998. № 8. – С.90-92; Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М.: 1999. – С.2-3; Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации//Правоведение. 1998. № 2. – С.154-161.

[7] Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст.3594.

[8] Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 1998. № 8. – С.90-92.

[9] Емелькина И.А. Значение «юридической и фактической связи строения с землей» при определении признаков недвижимости//Хозяйство и право. 2004. № 7. – С.18-22.

[10] Нотариальный вестник. 2003. № 5. – С.35-36.

[11] Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 года № 22-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. № 5. С.610.


[12] Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория//Правовые вопросы недвижимости. 2003. № 1. – С.43.

[13] Киселев С.В. Земля и строения как единый объект недвижимости (на примере европейских стран)//Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. № 1.

[14] Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года//Российская газета от 25 декабря 1993 года.

[15] Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 года, № 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. Ст.3301 Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая, от 26 января 1996 года, № 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.01.1996 № 5. Ст.410.

[16] П.2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. № 3.

[17] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 декабря 2001 года № 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001 № 44. Ст.4147.

[18] Градостроительный кодекс Российской Федерации, от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (часть 1). Ст.16.

[19] Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 года № 22-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. № 5. С.610.

[20] Федеральный закон Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»//Собрание законодательства РФ. 20.07.1998. № 29. Ст.3400.

[21] Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах»//Собрание законодательства РФ. 06.03.1995. № 10. Ст.823.

[22] Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2004. № 45. Ст. 4377.

[23] Указ Президента Российской Федерации от 05 марта 2001 года № 262 «О распределении средств, поступающих от продажи гражданам и юридическим лицам земельных участков находящихся в государственной собственности, или права их аренды»//Собрание законодательства РФ. 12.03.2001 № 11. Ст.1007.

[24] Постановление Правительства Российской Федерации от 24 марта 1998 года № 345 «Об утверждении Положения об аренде участков лесного фонда»//Собрание законодательства РФ. 06.04.1998. № 14. Ст.1585.


[25] История развития законодательства об аренде. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. – М.: Статут, 2000. – С.380.

[26] Гражданское право: Учебник: В 3 частях. Часть вторая/Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – М.: Проспект, 1997. – С.150.

[27] Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2004. № 45. Ст. 4377.


[28] Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 года № 22-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.02.1997. № 5. С.610.

[29] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»//Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

[30] Ст.8 Федерального закона от 16 июля 1998 года «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. ФЗ от 10.01.2003 № 15-ФЗ)//Собрание Законодательства РФ. 1998. № 29. Ст.3399.

[31] Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости//Государство и право. 1999. № 3. – С.42.

[32] Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2004. № 45. Ст. 4377.

[33] Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. – М.:  Городец, 2000. – С.145-146.

[34] Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости//Право и экономика. 1998. № 1. – С.32.

[35] Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации//Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. – М.: Российская правовая академия, 2002. – С.350.

[36] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002 № 3.

[37] Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. – М.: 1993. – С.186.

[38] Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды//Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2000. № 8.

[39] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. – М.: СПАРК, 1995. – С.356.

[40] Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество//Государство и право. 1998. № 8. – С.91.

[41] Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность//Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. – С.88.

[42] Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М.: Азбуковник, 1997. – С.227, 747.

[43] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М.: Статут, 1999. – С.182-183.

[44] Постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9. – С.5-20.

[45] Гражданское право России. Часть вторая: Курс лекций/Под ред. М.И. Брагинского, Н.И. Клейна. – М.: БЕК, 1997. – С.223.

[46] Булеков М. Договор аренды зданий и сооружений//Финансовая Россия. 1997. № 18 (май). – С.15.

[47] Исрафилов И. Аренда нежилых помещений//Хозяйство и право. 1997. № 10. – С.113.; Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность//Северокавказский юридический вестник. 1998. № 1. – С.97.

[48] Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. – М.: Азбуковник, 1997. – С.559.

[49] Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. – М.: 1999. – С.10.

[50] Философский энциклопедический словарь. – М.: Советская энциклопедия, 1983. – С.621.

[51] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй/Под ред. О.Н. Садикова. – М.: 1996. – С.219.

[52] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. – М.: Статут, 1999. – С.: 181.

[53] Ч.1 ст.9 Конституции Российской Федерации//Российская газета. № 237. 25.12.1993.

[54] Подпункт 1 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 29.10.2001 № 44. Ст.4147.


[55] Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»//Собрание законодательства РФ. 29.07.2002. № 30. Ст.3018.


[56] Иконицкая И.А., Краснов Н.И., Павлова Э.И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве//Государство и право. 2000. № 7. – С.29-41.

[57] Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. – М: Статут, 2000. – С.47.

[58] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005 № 1 (часть 1) Ст.14.

Методы оплаты